Инвестиции в недвижимость

Рынок недвижимости

Недвижимость как объект для инвестиций. Оценка недвижимости, способы покупки, оценка рынка. Какие риски для инвестора и налоги для покупателя?

Для новичка инвестора на рынке недвижимости очень важно отделать позитивные и негативные при оценке квартиры/дома. Идеальной квартиры не существует. Привлекательные цены, как правило, на убитые квартиры, требующие ремонта, с плохим местоположением, с обременением. Поэтому всегда осматривайте как можно больше вариантов, так у вас будет, с чем сравнивать, появится опыт.

Всегда ведите торг с продавцом или застройщиком (возможны скидки при 100% предоплате или проведение акции). Тем самым вы минимизируете риск убытка по сделке + получите дополнительную прибыль.

Особенности недвижимости как объекта инвестиций

  • У недвижимости высокий входной порог, минимум 2-4 млн рублей.
  • Высокие накладные расходы. Для жилой недвижимости это оплата коммунальных платежей, налог на недвижимость, поддержание недвижимости в «адекватном состоянии» (периодические ремонты, покупке техники и мебели).
  • Низкая ликвидность старой недвижимости, расположенной «на отшибе». Особенно актуально для 2017-2018 гг., когда в России низкая покупательная способность.
  • Разброс цен на схожие объекты. В одном районе и даже по соседству могут находиться разные по категории дома. Сегодня рядом с домом премиум класса может находиться старая девятиэтажка, построенная в 70-80-е годы.
  • Есть риски: покупка переоцененного объекта; если покупаете сами, можно нарваться на квартиру с обременением.
  • Высокий возврат капитала — только на стабильной рынке.
  • Аренда купленной недвижимости, т.е. извлечение пассивного дохода.
  • Недвижимость, используемая в инвестиционных целях, может быть использована и в личных целях.

Цели инвестиций в недвижимость: краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные подразумевают спекуляцию, когда квартира покупается по заниженной цене. Если говорить о новостройках — это долевое участие на уровне котлована. И продажа квартиры до момента получения свидетельства на собственность, т.е. происходит переуступка права. Вы фиксируете свою прибыль.

Долгосрочные цели — извлечение из недвижимости пассивного дохода, когда вы сдаете квартиру на длительный срок (мини-гостиница, посуточная аренда).

Виды инвестиций

Когда инвестор вкладывает деньги и покупает квартиру в новостройке — это девелоперский вид инвестиций. Выбирает надежного застройщика, а дальше все по спекулятивной схеме.

Для рентных инвестиций характерен иной интерес инвестора. Объектом покупки чаще выступает вторичка, инвестор выбирает подходящий вариант и не ждет, когда дом будет принят в эксплуатацию, не делает ремонт. И почти сразу сдача в аренду после получения ключей.

Когда человек вкладывает деньги в новостройку, не фиксирует прибыль (не перепродает), получает свидетельство о собственности, делает ремонт и начинает сдавать квартиру в аренду — девелоперско-рентный вид инвестиций.

Виды недвижимости

По назначению бывает жилая и коммерческая недвижимость. Последняя делится на офисную. складскую и торговую.

По ценовой категории: эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс, премиум-класс, элитная, класса «люкс». Квартиру эконом-класса можно переделать в жилье комфорт-класс и тем самым повысить арендную ставку.

По расположению: городская, загородная и зарубежная недвижимость. Квартиры в центре имеют максимальную арендную ставку, в «спальных» районах квартиры эконом-класса мало простаивают и хорошо сдаются. Ценятся квартиры в городе в зоне отдыха, с красивым видом из окна, где приятно жить, приятно проводить выходные дни. Квартиры в промзоне самые дешевые в аренде.

К загородной недвижимости отнесем коттеджи, дачные домики, обычные дома.

К зарубежной недвижимости сейчас интерес упал после девальвации рубля, но особо привлекателен доход от сдачи в аренду в иностранной валюте.

По состоянию квартиры бывают:

  • Готовые к эксплуатации. Вы получаете документы, ключи, обустраиваете и можете сразу сдавать в аренду.
  • В стадии строительства — это новостройки.
  • Требующие косметического ремонта — это вторичка, когда нужно что-то подкрасить, подклеить обои и всё.
  • Требующие капитального ремонта — это замена сантехники, пола, газово колонки, оконных рам.
  • Требующие отделки, когда застройщик продает квартиру в бетоне.

По времени постройки:

  • «Сталинки» — высокие потолки, уникальные планировки, большой метраж, старый подъезд и дом.
  • «Хрущевки» — пятиэтажки одинаковой планировки и смежными комнатами. Ноды постройки 1960-е.
  • «Брежневки» — пятиэтажкт с годами постройки 1970-е.
  • Исторические — старые с уникальной архитектурой, возможно, исторические памятники.
  • Современная — квартиры, построенные за последние 10-15 лет.

По материалам квартиры могут быть блочные, панельные, монолитные, кирпичные, монолитно-кирпичные (самые долговечные, хорошее качество).

Также квартиры делят по площади, по количеству комнат, близости к центру, транспортной развязке, магазины, школы и сады.

Недорогая недвижимость

Гаражный комплекс

  • Стоит обратить внимание на земельные участки, в т.ч. с дачами или небольшими деревенскими домиками.
  • Гаражи, тенты-укрытия, стоянки для машин, машиноместа в гаражных комплексах.
  • Торговые палатки, павильоны, точки на рынках, маленькие по площади магазины.
  • Жилая недвижимость в области, в удалении от центра.
  • Комнаты и квартиры гостиничного типа.

Что делать начинающему инвестору?

  • Почаще ездите на просмотры — так у вас будет выбор.
  • Побеседуйте с собственниками и риэлторами. Можно задавать открытые вопросы (где, как, куда, откуда). Такие вопросы открывают поток информации от собственника, и вы можете понять, почему человек продает эту квартиру, как быстро он хочет ее продать. Таким образом вы можете аргументированно снижать цену.
  • Уметь торговаться и подсчитывать потенциальную доходность.
  • Узнавать арендные ставки, средние в данном районе по похожим квартирам.
  • Учитывать риски. Может район криминальный, или квартиры здесь плохо сдаются, плохая транспортная доступность и т.п.
  • Всегда анализируйте все плюсы и минусы квартиры перед покупкой: год постройки, соседи, магазины и транспорт.

Оценка недвижимости перед покупкой (исходим из средней цены на квартиру):

  • 1 этаж: минус 8-12%;
  • 2 этаж: минус 1-2%;
  • 4,5 этаж без лифта: минус 5-7%;
  • Консьерж: плюс 3-5%;
  • Эркер: плюс 3-5%.

Что в квартире снижает ее стоимость?

Зная эти моменты, вы можете аргументированно снижать цену на недвижимость во время переговоров с собственником или риэлтором.

  • Длинная история собственников (от 5 и более). Частые переходы прав собственности. Такие квартиры продаются медленно, нужно тратить средства на их проверку. Дать 100% гарантию чистоты квартиру не может никто.
  • Продавец не может указать в договоре полную рыночную стоимость квартиры. Либо нельзя купить квартиру через ипотеку, когда владелец отказывается от покупателей-«ипотечников». В этом случае число потенциальных покупателей снижается.
  • Неузаконенная перепланировка.Перед покупкой узнайте, сможете ли вы сами узаконить эту перепланировку.
  • Первый и второй этажи в многоэтажных домах.
  • Последний этаж без тех. этажа в доме с лифтом. Есть риск протечек + затраты денег и времени на устранение протечек.
  • Последний этаж в домах без лифта. Утомительно подниматься с детьми, пожилым, инвалидам.
  • Угловая квартира. В панельном доме плохо замазаны стыки, зимой холодно. Дополнительный риск протечек, заведение плесени.
  • Отсутствие балкона и лоджии.
  • Квартира без телефона или со спаренным телефоном. Касается пожилых людей.
  • Смежные комнаты.
  • Совмещенный санузел. Плюс — дополнительное место, минус — неудобно для семьи.
  • Рядом завод, промышленные предприятия с загрязнением воздуха.
  • Окна выходят на кладбище, на мусорные контейнеры.
  • Пол покрыт линолеумом или деревянными досками.
  • Подъезд не закрывается на кодовый замок.
  • Грязный подъезд, запущенный двор.
  • Дом, в котором продается квартира, требует капитального ремонта.
  • Комната в коммунальной квартире.
Главные вопросы инвестора
Сколько стоит недвижимость? Сколько требуется вложений? За сколько ее можно сдать в аренду или перепродать?

Способы покупки недвижимости

Покупка квартиры

Если говорить о вторичном рынке, это:

  • Чистая покупка (в т.ч. ипотека).
  • Прямой обмен.
  • Расселение коммунальных квартир.
  • Разъезд.
  • Покупка квартиры с отсрочкой заселения. Когда ухаживаешь за престарелым человеком и получаешь квартиру в собственность после его смерти. Вариант рискованный, т.к. прожить этот человек может очень долго.
  • Рента с последующим выкупом.
  • Договор дарения.

Всегда проверяйте, кто зарегистрирован в квартире, есть ли несовершеннолетник. Требуйте у продавца правоустанавливающие документы: выписка из ЕГРП, выписку из домовой книги, форма 7 (устанавливает, болен ли владелец туберкулезом), форма 9 (что стало с выписанными людьми).

Цикличность рынка недвижимости

Рынок недвижимости цикличен, и каждые 5-10-15 лет цикл повторяется. Цены на графике ниже актуальны для московской недвижимости.

Рынок недвижимости

Сегодня (ноябрь 2017г.) мы находимся в стадии №2. Еще на дне, но количество сделок растет (за счет низкой ипотеки), и стоимость квартир медленно повышается. Каким будет этот период по времени, неизвестно. Но кризисная ситуация пройдет, рано  или поздно. И последующая ситуация роста не будет вечной, обязательно будет точка, когда на рынке будут колебания цен.

На следующем графике мы видим, что нельзя точно определить ту точку, когда цена на недвижимость максимальна/минимальна. Вы сами определяете, выгодно ли вам сегодня продавать/покупать или нет.

Цена на недвижимость

Инвестиционные риски

Риски есть всегда. Ваша задача — их минимизировать.

  1. Экономическая политика государства.
  2. Законы и правовые акты в РФ: налоги на недвижимость.
  3. Спрос на недвижимость: невозможно предвидеть на годы вперед ситуацию на рынке.
  4. Не можем просчитать колебания на рынке наперед.
  5. Малая ликвидность.
  6. Амортизационный износ. Требуется ремонт, замена сантехники, покупка мебели и бытовой техники.
  7. Уровень инфляции в стране, отражающийся на арендных ставках. Сейчас при высокой инфляции аренда
  8. Колебания валютных курсов, если имеете дело с зарубежной недвижимостью или обменивайте валюту внутри страны. Вспомним 2013г., когда доллар стоит 38 рублей.

Как проверить застройщика?

Обязательно проверяем, имеет ли компания право на строительную деятельность. Когда было дано разрешение на строительство? В какой саморегулируемой организации состоит? Сколько домов уже возвела эта компания? Как долго она существует на рынке?

Сегодня благодаря интернету можно почитать форумы по застройщику, по определенным домам и ЖК. Ищем по ключевым словам.

Основания для признания сделки недействительной

Незаконная сделка недвижимость

На что нужно обратить внимание, когда вы покупаете квартиру, не стесняться задавать вопросы агенту/собственнику.

  • Сделка не соответствует требованиям закона или иным правовым актам. Ст. 168, 165 ГК РФ.
  • При совершении сделки были нарушены права несовершеннолетних. Ст.37, 168, 172, 175 ГК РФ.
  • Продавцом жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 18 лет, при этом сделка совершена без согласия законных представителей и разрешения органов опеки и попечительства. Ст. 37, 168 ГК РФ.
  • Совершение сделки юр. лицом вне пределов его правомочности или неуполномоченным представителем. Ст. 173 ГК РФ.
  • Лжедоверенность. Ст. 183 ГК РФ.
  • Отсутствие нотариально оформленного согласия супруга га совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу. Ст. 256 ГК РФ, ст. 35 СК РФ.
  • Подделка правоустанавливающих документов по сделке или изготовление фальшивых. Неточности, поправки, подчистки в тексте правоустанавливающих документов РФ. Ст. 168, 169 ГК РФ.
  • Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения недвижимостью. Ст. 169 ГК РФ.
  • Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий подставных лиц. Ст. 179 ГК РФ.
  • Кабальная сделка. Ст. 179 ГК РФ. Когда человек продает квартиру и ему срочно нужны деньги, например, сделать операцию.
  • Мнимая сделка. Ст. 170 ГК РФ.
  • Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Может быть признана недействительной по иску попечителя. Ст. 176 ГК РФ.
  • Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста недвижимости. Ст. 170 ГК РФ.
  • Договор заключен в результате обмана, заблуждения, злонамеренного соглашения представителей одной стороны с другой стороной. Ст. 178, 179 ГК РФ.
  • Совершение сделки гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими. Ст. 177 ГК РФ.
  • Ничтожная сделка. Ст. 177 ГК РФ.

Налоги на недвижимость

Налоги на недвижимость по кадастровой стоимости: планируется плавное повышение налоговой ставки до 2020г.

Максимальная ставка в 2020 году = 0,1%

Это ставка на федеральном уровне. Местные власти же могут повышать ставку до 0,3% либо понижать до 0, устанавливая собственные налоговые льготы.

Налоговая ставка (считается от кадастровой стоимости):

  • 0,1% — жилые дома и помещения, недостроенные жилые дома, хозяйственные строения площадью не более 50кв. метров (дачи).
  • 2% — недвижимость, кадастровая стоимость которой более 300 млн. руб., в том числе торговые и офисные центры.
  • 0,5% — остальные объекты недвижимости.

При этом предусмотрены налоговые вычеты:

  • Квартиры — 20 кв. метров общей площади.
  • Дома — 50 кв. метров.
  • Комнаты в коммуналке — 10 кв. метров.

Для продавца

С 1 января 16 года в целях уменьшения спекуляции на рынке недвижимости внесены поправки в законодательство. Теперь владеть квартирой нужно более 5 лет, чтобы при продаже не платить налог. Это относится к квартирам, купленным после 01.01.2016г.

Если вы купили квартиру, например, 20 декабря 2015г., прибавляйте 3 года и после 20 декабря 2018г. вы можете продать квартиру без уплаты налога.

  1. Налог = 0. Если квартира в собственности более 3х лет и куплена до 01.01.2016г. Или 5 лет в собственности, если куплена после 01.01.2016г.
  2. Налог=платите. Если недвижимость в собственности менее 3х лет или 5 лет = 13% на остаток после вычитания из цены недвижимости 1.000.000 руб.
  3. Налог=платите. С разницы между ценой покупки и продажи.

Сегодня не удастся указать в договоре купли-продажи сильно заниженную стоимость, т.к. цена квартиры не может быть менее 70% от кадастровой стоимости.

Если вы получили недвижимость в дар, по наследству или по договору пожизненного содержания с иждивенцем. здесь не нужно ждать 5 лет перед продажей (достаточно срока 3 года).

Для покупателя

Покупатель квартиры имеет право на налоговый вычет, если он официально устроен и платит налоги.

Налоговый вычет в размере 1 млн. рублей отменили с 01.01.2016г. И сегодня покупатель, если вы работаете и платите налоги, освобождается от уплаты подоходного налога с суммы не более 2 млн. руб.

Оценка доходности

Вам, как будущему инвестору будет полезна формула оценки доходности по недвижимости:

Расчет доходности недвижимости

Рассмотрим пример.

г. Солнечногорск Москвовская область, квартира 15/18эт. монолит-кирпич, цена покупки — 1.900.000р. + ремонт 400.000р. + оформление в собственность 30.000р., кух. гарнитур 20.000р., диван и плита 20.000р., ИТОГО: 2.370.000р.

((4.000.000 — 2.370.000)/2.370.000))*(12:38)*100 = 22% годовых.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.