Бизнес на продаже недвижимости

Продажа недвижимости

Как быстро и дорого продать квартиру? Все этапы продажи: получение денег, регистрация сделки, акт-приема-передачи. Ошибки при продаже жилья.

Любой инвестор старается продать свою недвижимость как можно быстрее и по возможности дороже рыночной цены. Но если говорить о сегодняшнем рынке (конец 2017г.), продать сложно.

Покупатель является ключевым лицом на рынке, потому что у него есть деньги/ипотека. Поэтому покупатель очень осторожен, нетороплив, жестко торгуется.

Чем больше квартира, тем труднее ее продать.

Как успешно продать квартиру?

Если в 2011г. стандартный срок экспозиции (продажи) для 1, 2-комнатной квартиры составлял 1 месяц, то сегодня в 2018г. срок увеличился в 2-3 раза. А если вы продаете сталинку или хрущевку, срок продажи может составить 6-8 месяцев.

Сегодня есть квартиры, которые вообще не продаются. Обычно они располагаются на отшибе, далеко от метро, на первом этаже, в промзоне. При продаже ваша квартира должна быть конкурентноспособной.

Давайте рассмотрим 5 факторов успешной продажи:

  1. Местоположение, состояние дома и дворовой территории.
  2. Состояние и внешний вид квартиры. Обязательно делайте ремонт, хотя бы косметический (обои, ламинат, фурнитура, сантехника).
  3. Рынок недвижимости на момент продажи. Рынок стоит или идут активные продажи.
  4. Реклама — газеты, сайты объявлений, агенства недвижимости.
  5. Документы на квартиру. Выпишитесь из квартиры, чтобы она была освобождена.

Объем продаж жилой недвижимости в течение года:

Объем продаж недвижимости

На схеме выше мы видим российские традиции по интересу к продаже. В летний период рынок стоит (сезон каникул и отпусков). Пик продаж — осенние месяцы октябрь и ноябрь. Пик продаж приходится на декабрь, люди подсознательно думают, что с 1 января могут произойти какие-то изменения в законодательстве. И эти изменения могут быть связаны с жильем, налогами, рынком недвижимости. Поэтому многие люди стараются завершить свои дела до нового года.

Некоторые застройщики устраивают распродажу квартир перед Новым годом либо проводят акции.

Этапы продажи квартиры

Этап 1. Оценка квартиры. Если покупатель будет брать квартиру через ипотеку, для банка он готовит профессиональную оценку квартиры (стоимость от 10.000р.).

Этап 2. Реклама — делайте рекламное объявление нестандартным, иначе привлечь к нему внимание трудно. Всегда давайте правдивую информацию о квартире.  Четко указать этаж, метраж,  чистый ли подъезд, балкон или лоджия, состояние дома, придомовая территория.

Чем дольше квартира находится в рекламе, тем сложнее ее продать. При продаже квартира попадает в базу данных агентов, и если она висит там больше года, возникают вопросы (проблемы с документами, неадекватные хозяева и т.п.) Соответственно растут расходы на рекламу.

Обязательно хорошие фотографии. Сделайте уборку, обезличивание квартиры (убрать все личные вещи), без людей, эффектные ракурсы, на фото подчеркните достоинства квартиры.

В тексте рекламного объявления пишите обращение от первого лица без местоимений: «Продаю…»

Используйте интересные заголовки в объявлении:

  • Жизнь на природе с городским комфортом.
  • Для привередливой семьи.
  • Отличные соседи, отличная цена.
  • Въезжайте хоть сегодня.
  • Адрес, который вы будете называть с гордостью.
  • Живите современно! (Если квартира в новостройке.)
  • То, о чем мечтают наниматели.
  • Исключительный случай — квартира со скидкой.
  • Райский шалаш для молодоженов.
  • Вы это искали.
  • Поиски закончены.
  • Тихое уединенное место.
  • Так много за столь малую плату.
Пример рекламного объявления
Продаю 1-комнатную квартиру, м. Уралмаш 1 минута пешком, любой транспорт Трамвай, автобус, троллейбус, метро, ул. Баумана 5, метраж 1/33/21,5/6, 8/9 блочного типа, балкон застеклен и обшит вагонкой, санузел раздельный, паркет в комнате, после косметического ремонта, чистый подъезд, тихо и зелено, первичные документы, свободна юридически и физически, не сдавалась. 3.000.000р. Поиски закончены! Звоните по тед. 8-922-888-88-88 до 22.00 Денис Степанович.

Этап 3. Предпродажная подготовка квартиры. При отделке квартиры избегайте от избыточности, слишком яркой и вычурной отделки — лучше нейтральную.

Этап 4. Показы и договоренности с покупателем. Перед показом:

  • уберите иконы и другие моменты религиозного плана;
  • элементы, намекающие на агрессию (ножи, сабли, плакаты);
  • хозяйственные предметы (швабры, тряпки);
  • предметы, намекающие на секс;
  • все, что связано с курением, вредными привычками;
  • все, что связано с политикой;
  • уберите запахи лекарств, старости (если жил пенсионер).

Если вы сами жили в квартире, обезличьте ее, т.е. уберите личные предметы, сувениры, еду, одежду, фотографии, магнитики на холодильнике. Эти личные вещи отвлекают покупателя от оценки квартиры.

Если вы продаете квартиру, сдаваемую в аренду, НИКОГДА не допускайте общения покупателя с арендатором (он заинтересован и дальше снимать вашу квартиру). Он может придумать кучу способов, чтобы отпугнуть покупателя: устроить бардак, придумать недостатки, неприятный запах, опоздать на просмотр, может просто не открыть дверь.

Этап 5. Подготовка сделки, сбор необходимых документов (справка о прописанных в квартире, есть ли задолженность за коммунальные услуги, правоустанавливающие документы).

Этап 6. День сделки: банк, договор купли-продажи (нотариальный или ППФ), его регистрация. Можно обратиться к нотариусу либо в ближайший МФЦ.

Этап 7. Юридическое и физическое освобождение квартиры (выписываем себя и всех домашних). Подписание акта приема-передачи, получение денег из ячейки.

Как продавать новостройку?

Продажа новостройки

Видим предчистовая отделка, подводки, стеклопакет и отопление.

Допустим, вы хотите продать квартиру без ремонта, тогда готовьтесь сразу снизить цену на 15-20% . Либо еще опустить цену и продать буквально за неделю. Все это невыгодно для инвестора.

Сделайте поверхностный дешевый ремонт, чистовую отделку, наклейте обои + предпродажную подготовку квартиры. В итоге вы продадите дороже.

Сегодня на рынке очень много ипотечных покупателей. Это те люди, которые сегодня снимают квартиры, у них  каждая копейка на счету. Может ли он сразу заехать в квартиру без отделки или без ремонта? Нет. Ему придется снимать квартиру и одновременно делать ремонт в купленной.

Скорее всего, покупатель купит квартиру с дешевым ремонтом, в которой сделан пол, унитаз, простая раковина, краны.

Иной вариант. Вы можете немного посдавать квартиру в аренду, чтобы отбить ремонт, и только потом продать.

Показ квартиры

Показ квартиры

Неприятные мелочи, которые мешают продаже

  • Неработающий дверной замок, не работает домофон,
  • подтекает кран на кухня или в ванной,
  • отсутствует или в трещинах плитка в ванной комнате,
  • перегоревшие лампочки,
  • недостающие или с трещинами ламинат,
  • скрипят двери, выпадают ручки,
  • не работают розетки,
  • следы от протечек в прошлом.

Любой недостаток в квартире — это повод для торга. Если таких мелочей накопится много, будьте готовы существенно снизить цену на продаваемую квартиру.

Обращайте внимание на любые мелочи в квартире и сразу приводите все в порядок.

Особое внимание уделяйте чистоте. Чистота убирает запахи. Чистая квартира выглядит как новая и более просторная (в светлых тонах).

Когда назначать показы?

Показывайте квартиру в темное время суток (скрываем недостатки), если:

  • некрасивый вид из окон;
  • у дома непривлекательное окружение;
  • в квартире мало естественного света;
  • дом требует капитального ремонта.

Показывайте квартиру в светлое время суток (подчеркиваем преимущества):

  • симпатичный вид из окна;
  • благоустроенный двор, новая детская площадка;
  • естественный свет;
  • хороший внешний вид дома.

Покупатели часто обращают внимание на газовые плиты, водопроводные трубы, потолок и стены, состояние подъезда и лестничной клетки, проверяют работу кранов, включают свет в комнатах.

Договор с покупателем

Если покупатель решился купить вашу квартиру, что следует указать в договоре купли-продажи и на какие пункты обратить особое внимание?

  • Во-первых, договор необязательно заключать в печатном виде. Для экономии времени можно заполнить все от руки.
  • Запишите личные данные продавца и покупателя.
  • Адрес продаваемой квартиры, что написан в свидетельстве о собственности.
  • Цена, о которой вы договорились.
  • Сроки продажи: сколько вам нужно на сбор документов.
  • Прописываете сроки физического освобождения, если в квартире есть вещи.
  • Прописываете сроки юридического освобождения, если в квартире кто-то прописан.
  • Кто оплачивает расходы по сделке: нотариус, если договорились о нотариальной сделке; аренда банковской ячейки; гос. пошлины; составление договора купли-продажи.
  • Расписка с собственника квартиры о получении предоплаты. Можно составить от руки в свободной форме с указанием паспортных данных.
  • Опись вещей, которые остаются в квартире. Чтобы не было ситуации: после продажи вы все вывезли, а покупатель остался ни с чем.

Задаток или аванс? Взаиморасчеты по сделке

В расписке о получении денег укажите, что это: задаток или аванс.

Соглашение о задатке: если продавец отказывается от продажи квартиры, предусматривается возврат денежной суммы в двойном размере. Если покупатель отказался купить, то теряет деньги.

Соглашение об авансе: возвращается в том размере, в каком внесен.

Взаиморасчеты пос сделке можно произвести несколькими способами. Выбирайте варианты с различной степенью безопасности, исходя из вашей ситуации:

  1. Через банковскую ячейку. Составляете договор и доп. соглашение к нему, где четко прописываете — кто, когда и при каких условиях изымает деньги из ячейки. В этом случае продавец сможет изъять деньги, только предоставив в банк документы, что он уже не является собственником квартиры. На сегодня это надежный способ передачи денег.
  2. Наличные до регистрации сделки/после регистрации. Самый небезопасный способ.
  3. Пересылка денег на расчетный счет продавца в банке после регистрации договора купли-продажи.

Документы по сделке

Документы продажа квартиры

  • Готовность правоустанавливающих документов. Сейчас с этим проще, можно взять выписку из ЕГРП — и это уже документ.
  • БТИ: справка о стоимости, кадастровый паспорт, технический паспорт. Здесь закладывается несколько дней на изготовление, иногда до 14 дней.
  • ЕИРЦ, ЖЭК, ЖСК, ТСЖ: выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, справка об отсутствии задолженности.
  • Согласие супруга на продажу или покупку недвижимости. Требуется заверить у нотариуса.
  • Если есть ребенок, то нужно разрешение органов опеки и попечительства.
  • Покупатель вправе требовать справки из наркодиспанцера и психонерводиспанцера. Потому как если вы состоите на учете, сделка может быть расторгнута.

Акт приема-передачи квартиры

Очень важный документ, несмотря на то, что он подписывается в простой письменной форме. Без этого акта сделка недействительна. Он является показателем того, что люди не имеют друг к другу претензий. Что по покупатель принял квартиру, а продавец передал квартиру в том виде, в каком ее видели на просмотре (с мебелью, если это оговорено).

Важно то, что стороны произвели взаиморасчеты и не имеют друг к другу претензий. Т.е. покупатель заплатил, продавец — получил деньги, дал расписку.

Иногда бывают ситуации, когда сделка прошла, продавец получил деньги, но акт приема-передачи стороны не подписали. В этом случае всю ответственность за квартиру несет именно продавец. Лишь после подписания акта  — покупатель.

Приведу пример. Вы продали квартиру, акт не подписали, уехали в отпуск. За это время в квартире замыкание, пожар, потоп, ущерб соседям — вся ответственность ложится на вас. Все последствия пожара/потопа придется «разгребать» вам, а не покупателю.

Ошибки при продаже квартиры

Неопытные продавцы допускают много ошибок, вот самые распространенные из них:

  • Неверная оценка квартиры. Часто переоцениваем: раз квартира моя + много времени и средств потратил на ремонт, значит надо продавать дорого.
  • Неверная оценка конкурентных квартир на рынке. Посмотрите похожие продающиеся квартиры на рынке и объективно сравните с вашей.
  • Неправильное проведение рекламной кампании. Советы по рекламе смотрите выше в статье.
  • Плохая предпродажная подготовка квартиры (мусор, бутылки, личные предметы, запахи) только отпугнет потенциальных покупателей.
  • Неверная оценка общей ситуации на рынке недвижимости. Т.е. все говорят, что рынок стоит, покупателей нет, вы же настроены за 2-3 недели по-быстрому продать свою квартиру. Это самоуверенность.
  • Неправильная организация показов, когда вы опаздываете, рассказываете недостатки квартиры. Отвечайте кратко только на вопросы покупателя, не говорите много лишней информации о квартире.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.