Нюансы аренды и найма на рынке недвижимости в 2018 году

Аренда жилья

Виды и аренды и найма жилья. Где найти оптовых клиентов под сдачу жилья? Организация просмотра квартиры. За что платить агенту по недвижимости? Разрешаем споры между хозяином и арендатором жилья.

Виды аренды

В большинстве случаев мы совершаем сделку, которая называется «моментальная сделка (наем)». По жилым помещениям это наем, по нежилым — аренда. Это когда риелтор сводит вместе продавца и покупателя, они подписывают договор, получают инструкции от агента, платят агенту его комиссию.

Но рассмотрим и другие схемы:

  • Муниципальный наем. В Москве это порядка 800.000 всех квартир.
  • Посуточная аренда или найм. Сейчас риелторов на этом рынке теснят крупные компании, вроде Booking и Airbnb.
  • Сдача новостройки (часто без внутренней отделки). Часто сдают через УК (управляющие компании), иногда с ремонтом (отделка + мебель для 2-комнатной квартиры стоит около 300.000р.). Как показывает практика, выгоднее сдавать квартиру без отделки и мебели, пусть и дешевле.
  • Апартаменты, лофты — юридически нежилое помещение, составляется договор аренды. Если премиум сегмент — с дорогой отделкой и меблировкой.
  • Сдача юр. лицам. Часто фирма может снимать жилье для своих работников. Здесь возможны 2 схемы расчетов: серая (наличка хозяину) или белая (официально НДФЛ 13% уплачивает юр. лицо за хозяина жилья). В случае белой схемы сдачи ваша квартира будет «засвечена» в налоговых органах. В дальнейшем вы уже всегда будете платить эти 13%. Если не будете, у налоговой могут возникнуть вопросы к хозяину квартиры. 
    Классическая 1-комнатная квартира в Москве сдается за 30.000р./месяц. Если арендует юр.лицо — 35.000р./месяц.
  • Аннуитет — это пересдача квартиры по более высокой цене. Например, вы договорились с хозяином о сдаче квартиры за 20.000р., а сдаете ее за 30.000р. Для Московского региона эта разница в 10.000р. тот минимум, с которым стоит связываться, т.к. вы несете ответственность перед хозяином за сохранность и порядок в самой квартире.

Оптовые клиенты

Можно заниматься оптовыми клиентами. Никто не мешает вам найти крупных игроков бизнеса, которые регулярно привозят из других городов (своих филиалов) сотрудников на конференции, совещания, обучение. Если вы вычислите таких игроков, у которых много командировочных живет в вашем городе, это будет хороший оптовый заказчик на аренду. Если есть поток клиентов, вы достаточно быстро освоите схему работы по безналу.

Просмотр квартиры

Просмотр квартиры

Как правильно организовать просмотр жилья перед его сдачей жильцам, когда вы выступаете в роли агента.

  1. Организация просмотра, документы оригиналы на собственность. Нужно добиться, чтобы лицо, принимающее решение по сдаче в аренду, находилось на месте в момент просмотра жилья, а не его сын или сосед. Иначе вы договоритесь на одну сумму, хозяина она не устроит, в итоге просмотр организован зря — вы только потеряли свое время.
  2. Первые 3 минуты на встрече войти в контакт с собственником. Поговорите о погоде, о районе, «растопите лед» между вами и хозяином.
  3. Фотосессия жилья. Занимает обычно 10-15 минут. К фотосессии квартиру нужно готовить, но большинство собственников с эти не заморачиваются.
  4. Знакомство с правоустанавливающими документами. Обязательно наличие оригиналов документов. Копия паспорта собственника или доверенность — больше рисков для вас, как агента по недвижимости. Если собственников жилья несколько, нужно, чтобы все подписали договор о сдаче в аренду.
  5. Торг по цене и комиссии агента. Можно задать вопрос собственнику: «До какой цены вы реально готовы опуститься, чтобы быстро сдать квартиру?» Дополнительно можно сделать экспресс-анализ похожих квартир прямо при клиенте (для Москвы сайт cian.ru или на Авито), указав на конкуренцию и комиссию агента. Экспресс-анализ квартир конкурентов

За что платит наниматель агенту?

  • Агент может вовремя предупредить нанимателя жилья о всех недостатках и ограничениях квартиры.
  • Агент покажет лучшие варианты квартир под вашу ситуацию и кошелек.
  • Агент подготовит хороший договор найма.
  • Агент даст гарантию. Если вы вынуждены будете съехать с квартиры раньше срока, чем  заключили в договоре, агент бесплатно найдет аналогичное жилье.

Минимальная комиссия агента по недвижимости от 7500р. по Московской области. В регионах меньше и начинается с 5000р. Учитывайте, что это сумма будет делиться между агентством и агентом, поэтому для последнего она не будет такой уж и большой.

Споры между хозяином жилья и арендатором

Тема сегодня очень актуальная. Итак, вы заключили с хозяином договор найма. Но может случиться такое, что хозяин и жилец уживаться по разным причинам не будут. Поэтому задача агента — дополнительно проинструктировать обе стороны, какие возникают спорные ситуации, как себя вести в каждом конкретном случае.

Разберем типовые самые спорные ситуации:

  • Подписание договора. Если по договору найма нет расписок, нет исполнительных надписей, то в дальнейшем будет очень трудно доказать, что вообще такой договор был заключен. Поэтому для нанимателя обязательны исполнительные надписи на бланке в договоре найма.
    «Я, ФИО, получил от Иванова Ивана Ивановича 30.000р. по договору найма от 03.03.2018» И так каждый месяц. Никакого панибратства или кумовства.
  • Проживание и регистрация. Жилец не хочет нарушать российского законодательства и просит хозяина его по этому адресу зарегистрировать. Если жилец нерезидент, он просит, чтобы хозяин оформил РВП (разрешение на временное пребывание). Хозяину это вообще не надо — лишние хлопоты и квартира на учете в налоговой. Компромисс: регистрация в общежитии. Т.е. не регистрировать в квартире, но за умеренную плату (2000-3000р.) жильца можно зарегистрировать в общежитии (на время действия договора найма).
  • Схема расчетов. Например, заключили договор безвозмездного пользования бессрочно, через 2 месяца хозяин в одностороннем порядке поднимает арендную плату еще на 5000р., иначе съезжайте через 3 дня, жильцу в этом случае деваться некуда. Или жилец не хочет платить за квартиру, хозяин не должен переносить расчетную дату, а сразу должен идти разбираться. Либо перенос расчетного дня, хозяин берет хотя бы часть суммы. Если жилец уезжает на время, он либо оставляет предоплату, либо договаривается с хозяином, что закинет деньги на карту.
  • Сохранность имущества. Хозяин, по умолчанию, не несет никакой ответственности за имущество жильца, который в срок действия договора проживает в квартире. Бывают случаи, когда жилец увозит с собой все вещи, технику и мебель хозяина. Компромисс: застраховать квартиру. Сумма страховки невелика, обычно 1,5% от суммы застрахованного имущества. Либо замена замков, когда въезжает новый жилец, чтобы хозяин не мог самостоятельно попасть в квартиру.
  • Неотделимое улучшение. Т.е. жилец собирается делать улучшение или ремонт в квартире за счет хозяина, что невыгодно самому хозяину.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.