Как проверить юридическую чистоту квартиры: вторичка и новостройки?

Покупка квартиры

Вопрос проверки квартиры перед сделкой очень серьезный, поручите это профессионалам. К сожалению, на рынке недвижимости много компаний и частных маклеров, которые говорят, что занимаются проверкой, а на самом деле просто берут за это деньги. Чтобы контролировать вашего помощника, насколько качественно он выполняет ваш заказ, или чтобы самому решить вопрос с проверкой жилья, мы рассмотрим алгоритм действий, состоящий из 4 шагов.

Сделки с квартирой бывают простые (1 квартира), сделки на первичной и вторичной рынке, сделки с цепочкой квартир и др. Рассмотрим алгоритм проверки простой сделки: покупка квартиры на первичном или вторичном рынке.

Этап 1. Проверка участников сделки

Если что-то не так с участниками сделки, то объект (квартиру) нет смысла. Гораздо быстрее проверить участников сделки на предмет готовности к сделке.

Со стороны покупателя могут быть несовершеннолетние, взрослые, иногда юр. лицо. Со стороны продавца: один или несколько взрослых, несовершеннолетние собственники и юр. лицо. В каждом случае есть свои подводные камни, которые нужно проверять.

Проверка взрослых. В первую очередь проверяем их дееспособность — это некие медицинские показания, по которым сделка потом может быть признана ничтожной. Например, больной, наркоман, псих, сильно пожилой. Если среди участников сделки есть недееспособные лица, будьте внимательны.

Лицо с ограниченной дееспособностью, т.е. они не состоят на учете, но видны явные признаки алкоголизма, наркомании либо неполного понимания происходящего. С такими собственниками квартир лучше вообще  не связываться.

Обязательно нотариальное согласие супруга/супруги, если вторая половинка не участвует в сделке в качестве собственника. Нотариальный документ также подлежит проверке (если вы не участвовали в его подписании), т.к. иногда подделывают и нотариальные бланки.

Если участник сделки пожилой человек за 60 лет, приглашаем на сделку лицензированного психотерапевта, который проводит освидетельствование состояния пожилого участника сделки, насколько он понимает то, что происходит. Это делается для того, чтобы наследники не могли предъявить вам, что пожилой человек не понимал, что происходит.

Несовершеннолетние. Надо понимать, что у нас есть гос. контроль за тем, чтобы защитить права несовершеннолетних — это органы опеки. Они выдают разрешительные документы на сделку с недвижимостью по определенным правилам. Даже если есть разрешение органов опеки, все участники сделки должны явиться на сделку и поставить свою подпись. Прибегать к доверенности очень опасно.

До 14 лет представителем несовершеннолетнего являются родители или опекун, и он ставит лично подпись за несовершеннолетнего. А малолетний от 14 до 18 лет уже сам ставит подпись, но в присутствии законного представителя.

Юридическое лицо. Если в сделке участвует юр. лицо, нужно проверить полномочия того, кто представляет это юр. лицо (полномочия должны быть не старше 3 лет), и посмотреть в уставе, а есть ли у этого лица право на совершение подобных сделок. Потому что иногда в уставе есть ограничения. Например, только совет учредителей может принимать решения по покупке/продаже недвижимости.

После проверки всех документов нужно убедиться, что перед нами находятся именно те люди, которые эти документы готовы предъявить на сделке. Проверяем паспорт:

Банкротство. Сейчас появился такой термин, как «банкротство физ. лиц». Если в отношении физ. лица, участника сделки, уже произведена процедура банкротства — это еще полбеды. Потому что наверняка, если он продавец, уже наложен арест на эту квартиру.

Нужно быть осторожными и проверять, не находятся ли участники сделки под запущенной процедурой о банкротстве. Это делается с помощью центрального каталога кредитных историй.

Резидент/нерезидент. Если в сделке участвует иностранец (в роли покупателя или продавца) нужно проверить, есть ли у него документ, подтверждающий его офиц. статус в РФ (разрешение на временное пребывание + нотариально заверенная копия паспорта и перевод).

Иностранец не может приобретать землю в России. Поэтому если объект в сделке дом с землей, можете сразу сделку отменять.

Нерезидент-беженец, подавший на гражданство РФ. Он может принимать участие в сделке, но должен предоставить все необходимые документы.

На первом этапе проверки участников сделки сразу отметается 35% всех сделок.

Этап 2. Ипотека

Если в сделке с недвижимостью присутствуют ипотечные деньги, то всегда это дополнительные бюрократические заморочки. Поэтому при прочих равных если вы продавец, выбирайте покупателя без ипотеки — меньше волокиты и головной боли.

Некоторые покупатели, не имея денег на первоначальный взнос, пытаются хитрить. Они пытаются завысить сумму сделки. Будьте осторожны.

Этап 3. Строящийся дом

Когда мы говорим про строящийся дом, то право собственности еще не возникает. Квартиры еще нет документально. Возникает только право требование.

ФЗ-214 определяет отношение между застройщиком и дольщиком, который приобретает право требования недвижимости. По этому закону могут быть 3 статуса объекта: квартира (таких сделок большинство), апартаменты и ЖСК (очень редко).

Проверяем у застройщика актуальное разрешение на строительство, проектную декларацию и урегулированные права на землю. Это либо земля в собственности застройщика, либо земля арендована на длительный срок.

Перед покупкой жилья обязательно проверяем репутацию застройщика и ход строительства объекта. Самый опасный платеж — на этапе котлована. Есть желание сэкономить, но здесь риски максимальны. Рекомендую покупать новостройки не ранее третьего этажа. Тогда вам виден темп строительства и понятно, насколько серьезно этот жилой объект строится.

На рынке недвижимости существуют и серые схемы. К ним относятся все жилые помещения, когда ты не регистрируешь свою сделку в рег. палате или когда идет занижение стоимости объекта. В этом случае никто вам не даст гарантию, что вы не потеряете свои деньги. Действуйте только на свой страх и риск.

Будьте также осторожны с объектами ФЗ-214 лайт. Это сочинское изобретение, когда в рекламе жилой объект называют по ФЗ-214, а регистрации в рег. палате нет. Это обычная серая схема. Если в рег. палате на вас не регистрируется правотребование, и только после этого оплата, то это всё серые схемы.

Схема покупки жилья по ФЗ-215 устаревшая в некоторых городах она пока присутствует, но это уже аттавизм. Схема была надуманная, исключительно для растущего рынка. Сейчас рынок недвижимости простоивает, поэтому ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы) уже не актуальны.

Этап 4. Вторичка

Вторичку проверять сложнее всего, т.к. она может иметь очень длинный хвост. Регистрация права собственности в РФ появилось в 1992 году, когда появилась приватизация. До этого момента вся жилая недвижимость была социальным наймом. Т.е. мы не были собственниками наших квартир, мы были их нанимателями. Пускай пожизненными, но нанимателями государственной квартиры.

В 1992 году появилась возможность приватизировать квартиру и стать ее законным собственником с правом продажи. С этого срока история квартиры и начинается.

Итак проверка жилья на вторичном рынке недвижимости состоит из следующих этапов:

  1. Свежая выписка из ЕГРН. Агенство недвижимости получает такую выписку с помощью электронного ключа. Если вы сам себе риелтор, можете обратиться в офис «Мои документы» на сайте госуслуги и заказать электронную выписку по конкретному адресу, где вы рассматриваете вторичку. Время получения — 3-5 дней. Выписка покажет, кому принадлежит квартира к моменту сделки и наличие обременений.
  2. Расширенная выписка истории перехода права. По этому документу можно проследить, кто становился собственником, кто выходил из собственников.
  3. Выписка из паспортного стола о зарегистрированных людях на сегодняшний день. Ее нужно сверить со вторым документов. нас интересуют выбывшие люди. Выбывать могут военнослужащие, безвести пропавшие, находящиеся в местах лишения свободы — это самые опасные выбывающие, потому что они иногда возвращаются, но уже к новым жильцам.
  4. Чтобы подкрепить наше исследование квартиры, также проводим опрос соседей. Это важнейший момент, который пропускать нельзя.
  5. Перепланировки. Сегодня контроль за не узаконенными перепланировками ужесточается. Проверяйте по кальке БТИ: все ли стены соответствуют плану жилья. Жильцы часто выносят стены в лоджию, делать этого категорически нельзя. Неузаконенная перепланировка и ипотека несовместимы, банк не даст ипотеку под такой объект. А если и дадут ипотеку, то проблема узаконить перепланировку ляжет на плечи нового приобретателя. При прочих равных выбирайте квартиру без перепланировок.

Самая большая для нас опасность, когда мы видим по истории перехода права, что сделки совершаются с этой квартирой подозрительно часто. В среднем сделка с недвижимостью проходит раз в 7 лет, не чаще. Если последняя сделка была менее года назад, это должно вас сильно насторожить.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.