Что делать, если банк отказал в ипотеке?

Ипотечный кредит

Каковы требования банка сегодня, если вы планируете использовать какие-то инвестиционные схемы, связанные с недвижимостью? Какой клиент хороший, какой — плохой с точки зрения банка?

За последние 3 года критерии банка к заемщику кардинально поменялись. Почему банки чаще всего отказывают? Разберем основные типовые причины отказа. Посмотрим, каким образом банки проверяют заемщика.

Особенность работы банков с собственником бизнеса состоит в том, что банк проверяет заемщика совершенно другим образом, нежели работника по найму. И для собственника бизнеса есть отдельная категория банков.

Почему нужно брать ипотечный кредит обязательно с первым взносом? Как с помощью первоначального взноса увеличить шансы на получение кредита? Дорогие объекты недвижимости практически все приобретаются в ипотеку. Почему? У собственника бизнеса доход составляет порядка 20% годовых, а ставка по ипотеке сейчас 10-12 процентов. Собственнику бизнеса невыгодно выдергивать из бизнеса деньги и вкладываться в какой-то приобретаемый объект. Ему выгоднее купить его с помощью ипотечных денег.

Темпы прироста выданных ипотечных кредитов в 2017 году в годовом сопоставлении выросли на 35%. Это значит, что большинство собственников бизнеса приобретает недвижимость за счет ипотечных денег. С другой стороны, на рынке сильно возрастает конкуренция, и банку нужно отсеять рискованную часть клиентов. С точки зрения банка, собственник бизнеса — это плохой клиент. Целый ряд банков выводят этих клиентов за скобки и готовы с ними работать только на особых условиях.

Хороший и плохой клиент

Большинство заявок на получение ипотечного кредита рассматривается компьютерной системой, а не живым человеком. И система автоматически относит клиента либо к плохому, либо к хорошему.

К хорошим клиентам банки относят:

  • Кредитная нагрузка не больше 30-40% от доходов. Например, у вас зарплата 100.000, ежемесячные платежи не должны превышать 40-50 тысяч рублей.
  • От нуля до двух действующих кредитов. Сюда также относятся действующие кредитные карты. Кредитная карта — это самый дорогой кредитный продукт, и банк считает, что клиент в любой момент может воспользоваться этой кредитной картой. До заявки на ипотечный кредит нужно обязательно либо закрыть действующие кредитные карты, либо снизить до минимума ваш кредитный лимит.
  • Отсутствие негативной кредитной истории.Сюда относится просрочка по кредиту. Короткие просрочки (до 30 дней) могут сформировать негативную кредитную историю, если их много. Три короткие просрочки в течение года банк может посчитать за негативную кредитную историю. Такие крупные банки как Россельхозбанк, Сбербанк, ВТБ крайне отрицательно относится к коротким просрочкам. Если задолженность более 6 месяцев — это дефолт, в этом случае банки вообще откажутся давать какой-либо кредит.
  • Отсутствие признаков мошенничества. Это ложные сведения и справки, любые подделки в документах, левые документы о трудоустройстве. Если банк это обнаружит, он не просто даст отказ по ипотеке. Банк ставит в вашу кредитную историю отметку, что вы предоставили неверные сведения о себе. Например, клиент подделал справку о доходах, предоставил неверную справку с места работы. И взять кредит в будущем вы уже не сможете.
  • До 3 запросов кредитов за последний месяц. Самая частая ошибка — это подавать на ипотеку сразу в несколько банков одновременно. В этом случае чаще всего будет отказ. Подайте в начале одну заявку. Если она прошла хорошо, подавайте на ипотеку в другие банки. Если вы получили отказ по первой заявке, подумайте, где у вас проблемная точка, почему банк отказал. И пока нет четкого понимания, подавать документы в другие банки нет смысла.

Плохой клиент:

  • Долговая нагрузка в месяц больше 50% доходов.
  • Более 4 действующих кредитов. Сюда же относятся действующие кредитные карты. Для банка это дополнительные риски.
  • Наличие просрочек по кредиту.
  • Предоставление недостоверных сведений.
  • Больше 5 запросов кредита за последний месяц. Банки рассматривают это как мошенничество, как желание получить кредиты в нескольких банках одновременно.
Перед подачей документов на ипотеку проверяем себя в бюро кредитных историй.

Причины отказов

Есть 3 группы отказов, которые чаще всего встречаются:

  • Связанные с личностью клиента: документы, просрочки, много кредитов, особенности биографии. 90% всех  отказов.
  • Связанные с работодателем. До 10% всех отказов.
  • Политика банка. До 5% всех отказов. Например, ВТБ24 не работает с владельцами бизнеса по стандартной программе.

Итак, что же будет проверять банк?

  1. Скоринговая проверка и анализ вашей кредитной истории. Скоринг — это экспресс проверка клиента, который изучает: просрочки по кредиту и счетам, количество запросов вашей кредитной истории (если их много, значит вы пытаетесь получить несколько кредитов одновременно), сколько времени вы живете без кредита (лучше минимум 1 год), ваши демографические данные. И в конце дает оценку клиента в баллах.
    Для получения ипотеки скоринговый балл не менее 650.
  2. Проверка службы безопасности (негативная информация по линии МВД, штрафы, налоги, черные списки).
  3. Анализ социальных сетей заемщика.
  4. Анализ данных по работодателю.

Как заказать скоринг? Скоринговый отчет можно получить в сервисе ЭБК. Цена от 425р. за один отчет. Здесь же можно заказать проверку по службе безопасности. Если скоринг оказался низким (ниже 650 баллов), есть несколько решений:

  • Повысить свой первый взнос по кредиту. Для банка это меньше рисков.
  • Привлечь созаемщика. Часто молодым людям 20-25 лет банки отказывают в ипотеке, требуя созаемщика.
  • Компенсирующие факторы: высшее образование или ученая степень, наличие недвижимости, авто, ценных бумаг и других активов, характеристика с места работы.

Устраняем закредитованность

Закредитованность клиента

Если у вас 2 и более действующих кредита, до посещения банка закройте избыточную кредитную нагрузку. Особое внимание уделите действующим кредитным картам с большими лимитами. Вам необходимо их либо закрыть, либо максимально снизить кредитный лимит по ним.

Например, карта с кредитным лимитом 100.000р. отнимет у вас 16.000р. дохода при расчете вашей платежеспособности банком.

Если у вас нет действующего кредита, а в базе кредитных историй он есть, просто берете справку из банка об отсутствии задолженности и предоставляет ее в тот, банк, где хотите брать ипотеку. К сожалению, базы кредитный историй могут обновляться по несколько месяцев.

Плохая кредитная история

Итак, вы заказали проверку кредитной истории и обнаружили там просрочки. Что делать?

  1. Проверить кредитную историю супруга/супруги. Проблемы у партнера напрямую повлияют на вас. Банки всегда проверяют сразу обоих супругов.
  2. Если у супруга проблемы, его можно вывести из сделки брачным контрактом. Но помните, что свои права на объект недвижимости (50%) от теряет. Если семья к этому готова, и это единственное решение купить квартиру, действуйте.
  3. Устранить текущую просрочку. Смотрим подробно всю кредитную историю: как давно были просрочки, как часто, по продолжительности, посчитать соотношение  положительных и отрицательных счетов. Если есть текущая просрочка (независимо от суммы, даже 1 р.), банк автоматически отклонит заявку по ипотеке.
  4. Взять справку, что просрочка погашена. Дождаться нужной даты, когда просрочка «обнулится» в самой системе (дождаться следующего месяца, даты следующего платежа).
  5. Если просрочки были 3-5 лет назад, и они были большие по сумме, банки с вами не будут работать и сейчас.

Банк проверяет кредитную историю всех лиц, кто участвует в ипотеке — это заемщик и созаемщики. Негативная история мужа/жены понизить скоринг балл, но если они не задействованы в сделке, к отказу банка это не приведет. А вот созаемщик с проблемой — банк откажет.

Банки стараются всегда привлекать второго супруга в качестве созаемщика, даже если у него маленький доход. Это нужно, чтобы у банка не было проблем с наложением взыскания, если будет дефолт по кредиту.

Отсутствие кредитной истории — это не негатив. Это лишь отсутствие статистических данных, чтобы сделать прогноз по этому человеку. Когда банк механически не может сделать прогноз, он будет тщательнее смотреть профиль клиента, сформированный из прочих документов (активы, что за компания, где работает, что из себя представляет).

Некоторые ошибочно полагают,что ЛЮБАЯ кредитная история положительно скажется на ипотеке, и берут в кредит вещи, телефоны по 2.000-5.000р., а у самих зарплата по 40-50 т.р. Для банка такое поведение подозрительно, зачем человеку с большой зарплатой брать в кредит копеечные вещи, наверное, на самом деле доход у него низкий, а высокая зарплата по документам — это подделка. В итоге — отказ по ипотеке.

Негатив по службе безопасности

Если мы проверили свою кредитную историю (без просрочек) и подтвердили свою платежеспособность, но от банка все равно пришел отказ, нам нужно получить ответ на запрос по службе безопасности.

Отчет СБ, как правило,  анонимен, но он может поднять весь негатив по клиенту, если он был.

Отчет СБ банка

Для примера, так выглядит отчет СБ одного из известных банков Москвы. Должник по судебным приставам, штрафы ГИБДД, неоплата госпошлины + пени. Также имеется судимость.

Как читает этот отчет сотрудник службы безопасности банка? Заемщик не готов оплачивать свои долги вовремя, даже маленькие штрафы в ГИБДД с него надо взыскивать в судебном порядке. Разве можно такому заемщику давать ипотеку? Отказать!

Для любого банка клиент со штрафами ГИБДД за быструю езду и выезд на встречку, частые нарушения ПДД — это особо рисковый заемщик! Завтра он попадет в аварию, и кредит возвращать будет некому. Банку надо будет разбираться со страховой: страховой ли это случай или суицид.

Что делать?

  • Приложить квиточки, что штрафы погашены (штрафы ГАИ,налоги и т.п.)
  • Написать сотруднику СБ банка объяснительную записку по всему негативу.

Все это нужно делать при подаче новой заявки в банк. Банк, который уже отказал вам, свое решение пересматривать не будет.

ФСПП — проверка по приставам

Перед подачей заявки в банк также рекомендую проверить незакрытые штрафы по базе судебных приставов.

По приставам часто вываливаются штрафы, налоги, пени, о которых вы просто не знаете. Например, недоимки по налогу на квартиру, штрафы ГИБДД (приходят по месту прописки, а если человек живет в другом месте, он их не получает).

Если вы видите действующие штрафы по базе приставов срочно гасите все до копейки. В банк прикладывайте копии документов по оплате + приложите объяснительную записку. Это делать обязательно, т.к. просто так штрафы из службы судебных приставов не исчезают, они там могут висеть месяцами. И все это время вашу заявку на ипотеку банки будут отклонять.

Статус — «Антикредитор». Все банки автоматически откажут в ипотеке. Обычно ставится клиенту, злостному неплательщику от года и навсегда.

Анализ платежеспособности

Как доказать свою платежеспособность банку? Есть 2 принципиальные категории заемщика для любого банка: это работа по найму и собственник бизнеса (ИП, ООО).

При анализе платежеспособности наемного сотрудника банк применяет следующий инструментарий:

  • Справка 2НДФЛ или справка по форме банка. Если ваш доход выше средней зарплаты по рынку, для банка это нужно прокомментировать, иначе ваш доход обрежут. Банки всегда подозрительно относятся к нереально высокому 2НДФЛ.
  • Устное подтверждение руководителя о доходе его сотрудника.
  • Выписка по карточному счету.
  • Косвенное подтверждение доходов (расходы, имущество в собственности).

Плохо кредитуемые профессии: риелторы, охранники, моряки, страховщики. У них трудно проследить зарплатную часть.

Если вы несете в банк справку о доходах по форме банке, проговорите с менеджером особенности ее оформления. У каждого банка свой подход. Рекомендую сначала сделать черновик справки и показать сотруднику, пусть он проверит.

Банк обязательно соотнесет наше образование, активы, деятельность с тем, что мы пишем в справке о доходах.

При анализе бизнеса (ООО) банк применяет анализ:

  • Бухгалтерия и баланс. Обычно за 2 последних года.
  • Отчеты о прибылях и убытках.
  • Выписки со счетов,
  • Договоры с контрагентами.
  • Документы управленческого учета.
  • Для ИП: декларация о доходах (3НДФЛ), выписки по счетам, книги учета доходов и расходов.

Как только банк видит, что вы собственник бизнеса, просто справка о доходах по форме банка не подойдет. Будут смотреть всю вашу бухгалтерию. Организации моложе 1 года для банка очень рисковые, оценить их платежеспособность нереально, поэтому часто таким отказывают.

Чем крупнее банк, тем сложнее он работает с собственником бизнеса. Это Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, они готовы работать с бизнесом с большим первоначальным взносом — 40-50%. Поэтому при поиске банка для ипотеки не подавайте в самые крупные.

Проверяя собственника бизнеса, банк также анализирует такие показатели компании, как:

  • Срок существования — не менее года.
  • Обороты по счету. Если оборотов нет, для банка это значит, что бизнес не работает.
  • Тип налогообложения (упрощенка, патент, общая система).
  • Косвенные факторы успешности и стабильности фирмы: профессиональные награды, участие в выставках, отзывы в интернете и соц. сетях от клиентов.

Подведем итоги статьи. Как выстраивать свою работу с банком для гарантированного получения ипотечного кредита:

  1. Получить личную или подробную телефонную консультацию сотрудника банка по подготовке документов.
  2. Отправить на проверку «черновик» анкеты и справки по форме банка, проверить документарную правильность заполнения анкеты, заверения трудовой книжки и справки о доходах.
  3. Подать первую заявку в «тестовый» банк. Если получили отказ, обратиться за помощью к специалисту. Не подавайте сразу в другой банк.
  4. Не подавать одновременно много заявок. Общий отказ всех банков вам гарантирован.

Рейтинг ипотечных банков

Как видим в таблице выше, наиболее лояльные к ипотечникам банки — это Райффайзенбанк, Промсвязьбанк, Юникредит Банк и Уралсиб. У них наибольший прирост по выданным ипотечным кредитам по сравнению с предыдущим годов.

2 комментариев

  1. Через сколько времени стирается кредитная история? Сколько стоит исправить свою кредитную историю?

    1. Кредитная история не стирается никуда и никогда, коррекция записей не происходит. Другое дело, что есть банки, которые могут анализировать последние 3-5 лет деятельности заемщика и не будут анализировать, что было до этого. Когда  вам предлагают за деньги «подкорректировать» вашу кредитную историю — это действуют мошенники. Запомните, исправить весь негатив по вам можно только на протяжении нескольких лет и только положительными кредитами. Единственный вариант коррекции кредитной истории — это когда внесенные сведения о кредите неправильны, и вы на самом деле не брали кредит. Коррекцию делает либо сам банк, допустивший ошибку, либо бюро кредитных историй на основании справки из банка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.