Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование

Что такое коэффициент андеррайтинга? Первоначальный взнос на загородную, коммерческую и городскую недвижимость. Кредитование физических лиц и собственников бизнеса (ООО и ИП). Ипотека для иностранцев и пенсионеров.

Коэффициенты андерратийнга

Что такое основные коэффициенты андеррайтинга и почему их нужно знать? По сути, эти коэффициенты рассчитывает банковский работник (андеррайтер) перед тем, как предоставить вам заем/ипотеку/кредит.

Основные коэффициенты:

  1. Первый коэффициент, который рассчитывает банковский специалист — соотношение платежа к доходу (Платеж / Доход).
  2. Соотношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному доходу (Обязательства / Доход). К обязательным расходам можно отнести алименты, аренда квартиры, судебные платежи, налоги, содержание иждивенцев (пожилые родители, несовершеннолетние дети)
  3. Отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества (Кредит / Залог). Т.е. это соотношение первоначально взноса к тому, что кредитует банк. Для банка стандарт — это 20% первоначальный взнос. Пониженный первоначальный взнос означает, что банк привлекает дополнительные средства заемщиков и каждого нового ипотечника будет проверять еще жестче. Повышенный первоначальный взнос — банк готов «закрыть глаза» на недостающие документы для одобрения ипотеки.
  4. Отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества при неуплате кредита. (Кредит / Ликвидационная стоимость). Сложно продать для банка: квартиры на первом этаже, загородную недвижимость

Каковы же нормативные значения этих коэффициентов? Т.е. при каких вводных банк одобрит вам ипотечный кредит?

  • Кредит/Залог = от 15% до 90%. Это размер первоначального взноса. Банки не любят давать маленький кредит на дорогую недвижимость (например, первоначальный взнос 90% за квартиру стоимостью 7 млн. руб.), потому что возникают сложности со взысканием.
  • Обязательства/Доход = не более 60%.
  • Платеж/Доход = не более 40%. Но варьируется в разных банках от 40% до 80%. Для примера, самый привлекательный высокий коэффициент сегодня у Сбербанка. Это значит, что здесь легче всего получить ипотечный займ, но и % по кредиту здесь не самый низкий, об этом нужно помнить.
Сбербанк хуже дает кредит мужчинам и женщинам предпенсионного и пенсионного возраста (после 50 лет), считая, что весь доход у них приближается к размеру пенсии, т.е. 11.000 — 15.000 р.

Нулевой первый взнос

Есть некое заблуждение, когда нулевым первым взносом называются продукты, которые к нему не имеют никакого отношения. Часто под первоначальным взносом 0% подразумевают продукты «под залог имеющегося жилья» — это ошибочное мнение.  Не у всех есть собственное жилье, которое может быть залогом.

Первоначальный взнос 0% — это всегда повышенный риск для банка.

Поймите, что банк — это не благотворительная организация, он никогда не будет работать себе в убыток. Поэтому нулевой первоначальный взнос по ипотеке банк может «компенсировать» другими условиями по займу:

  • повышенная процентная ставка,
  • более высокая стоимость покупаемого жилья.

Первоначальный взнос

Стандарт для банка — это 20%

Пониженный первоначальный взнос 10-15%. Как правило, это специальные программы, субсидируемые государством: «молодая семья», «первое жилье», субсидии, материнский капитал, программы застройщиков, дополнительный залог.

Повышенный первоначальный взнос от 35% может сработать, если у заемщика есть какие-то проблемы: плохая кредитная история (некритичные просрочки, однократная просрочка), не хватает документов, не может подтвердить доход.

Источники формирования первоначального взноса:

  1. Приемлемые для банка: сбережения, средства от продажи имущества, гос. субсидии.
  2. Не приемлемые: потребительский кредит, займы у родственников, которые должны быть возвращены, «детские» деньги. Для банка это значит, что вы имеете непрозрачную налоговую нагрузку.

Если вы планируете свой первый взнос на квартиру за счет получения потребительского кредита, то оформляйте его ПОСЛЕ одобрения ипотеки. Иначе банк «пробьет» все ваши долги и в займе откажет.

Подтверждение доходов

Большая часть банков сегодня расширяет линейку документов для подтверждения своего дохода или одобряет ипотеку без предоставления справок о доходах.

  • Сбербанк кредитует без справок о доходах с первым взносом 50%. Но банк мониторит ваши пенсионные отчисления. Т.е. если вы нигде не работаете официально,у вас нет пенсионных отчислений, Сбербанк вам откажет.
  • ВТБ24 кредитует без предоставления документов с 40% первым взносом. Программа «Победа над формальностями».  Банк по регламенту не звонит работодателю для подтверждения ваших данных о доходах! Фрилансеры без офиц. работы могут взять ипотеку в этом банке.
  • Россельхозбанк одобряет ипотеку с первым взносом 40% по двум документам (паспорт, ИНН или СНИЛС).
  • Дельта кредит. Первый взнос от 35% по двум документам.
  • Банк Санкт-Петербург. Достаточно 30% и двух документов, прозванивает работодателя.

Справка 2 НДФЛ

Если у вас есть сложности со справками 2-НДФЛ, не рискуйте, не предоставляйте «липовые» документы, иначе вы рискуете попасть в «черный список» у банков навсегда. Лучше повысьте свой первоначальный взнос, чтобы банк проверил вас только по двум документам.

Собственники бизнеса

Собственники бизнеса бывают разных категорий: ИП, собственники ООО, патенты. Банки по-разному оценивают их доход. У них нет инструмента для оценки эффективности бизнеса и его доходности. Поэтому

Сбербанк примет ваш доход по форме банка из расчета НДФЛ*5, если вы собственник ООО. Т.е. начисляете вы себе 10.000 МРОТ в качестве белой зарплаты, банк пропустит максимум 50.000р. как ваш доход. ИП Сбербанк смотрим только с двухгодовой отчетностью, т.е. вы должны показать 2 годовые декларации.  Патент и вмененка для Сбербанка не подойдет — только белая 3-НДФЛ.

Россельхозбанк рассматривает собственников бизнеса как найм — по справке по форме банка. Для ИП банк запросит отчетность за 1 год.

Уралсиб также рассматривает доход бизнеса по форме банка, но требует подтверждения сторонним лицом. Т.е. директор сам себе не может подтвердить зарплату, за него это делает бухгалтер, начальник отдела кадров. В ином случае справку о доходе с одной подписью банк не примет.

АИЖК  и другие банки, работающие по стандарту, проверяют бизнес от  до. Потребуют все уставные документы. бухгалтерский баланс, отчеты о прибылях и убытках, выписку по счету, документы на имущество или аренду платежей. Т.е. вы должны предъявить документы, которые подтверждают эффективность вашего бизнеса.

Кому труднее взять ипотечный кредит: ИП или ООО? Если ИП работает по «упрощенке», банки будут смотреть доход по декларации за год.  У ООО могут потребовать повышенный первоначальный взнос (особенно ВТБ24, ЮниКредит Банк, Россельхозбанк).

Учитывайте, что количество отказов сказывается при последующей подаче заявки на ипотечный кредит.

Возраст заемщика

Сбербанк рассматривает заемщика в возрасте до 70 лет. Но здесь есть специфика. После 50 лет и до выхода на пенсию дает ипотечный кредит неохотно. А уже после выхода на пенсию дает ипотеку без проблем, считая основным доходом заемщика только его пенсию.

АК Барс, ТрансКапитал Банк и Альфа-Банк (выборочно) также кредитуют до 70 лет. Альфа-банк — это банк для возрастных клиентов, пенсионерам процент одобрения ипотечных займов до 60%.

С 18 лет клиентов активно кредитует банк Открытие, особенно после проведения санации в 2017г.

Уралсиб также активно набирает качественный кредитный портфель из ипотечных молодых заемщиков.

Ипотека для иностранцев

Ипотека для иностранцев

Нерезиденты (иностранные граждане) РФ также могут рассчитывать на оформление ипотеки. С такими клиентами работают банки: ВТБ24, ТрансКапитал банк, ЮниКредит банк, Альфа-Банк, Дельта Кредит.

Банк Дельта Кредит рассматривает заемщиков, получающих доход за рубежом (не на территории РФ). Для рассмотрения заявки на кредит необходимы документы:

  • копии расчетных листов (pay checks) за последний год;
  • выписки со счета, на который перечисляется доход от компании-работодателя. Нужно нотариально заверить перевод на русский язык;
  • копия залоговой декларации по доходам, полученным в предыдущем расчетном году по форме той страны, на территории которой был получен доход. Если не получается предоставить декларацию, предоставить документ, подтверждающий уплату налогов на доходы;
  • копия загранпаспорта (все страницы).

Кредит под залог имеющегося жилья

Кредит под залог собственного жилья стоит использовать только в исключительных случаях, когда по-другому решить вопрос с ипотекой нельзя. Когда мы берем такой кредит, для банка неочевидно его целевое использование, т.к. куда вы эти деньги направите: на покупку жилья, на ремонт, на развитие бизнеса, чтобы отдать долги.

Поскольку здесь меньшая прозрачность цели, банк предъявляет более высокие требования к заемщику.

Существует понятие «залога третьих лиц«, когда недостающие деньги вы можете получить, например, под залог жилья родителей.

Можно использовать параллельное кредитование. Т.е. берем один кредит на покупку недвижимости с минимальным первым взносом, а второй кредит — под имеющееся жилье или чтобы аккумулировать сумму для вложения в реконструкцию объекта, в его запуск, капитальный ремонт. И в паре эти два кредита могут замечательно работать. Но сценарий рисковый.

На сегодня залоговое кредитование находится в районе ставок 11-17%. Есть даже кредитные линии, которые дают возможность гибко подходить к суммам.

Кредиты под залог имеющегося жилья фактически стараются не давать владельцам бизнеса, подозревая, что таким образом они будут кредитовать свой бизнес. Банки отправляют таких клиентов в отдел малого и среднего бизнеса.

Залоговые кредиты всегда предполагают более жесткое отношение к заемщикам. Это всегда более сложные кредиты, долгие по времени оформления.

Кредитование загородного дома

Ипотека загородная недвижимость

Реально работающих предложений по кредитованию загородной недвижимости у банков немного в силу малой ликвидности загородных объектов. Т.е. если заемщик не платит по ипотеке, банк «встревает» в месте с ним (быстро продать объект не получится, даже по низкой цене). Поэтому банки стараются реально кредитовать покупку загородной недвижимости с первоначальным взносом от 50%.

Банки всегда смотрят за удаленностью объекта от города (чем дальше — тем меньше ликвидность). Установлен некий «территориальный ценз», в зависимости от банка он может составлять 50 или 100 км, иливообще вся область. Банки охотнее кредитуют объекты, которые они могут обслуживать: ездить, рассматривать залог, показывать, продавать и т.д. Делать это с объектом за глуши достаточно сложно.

Какие банки кредитуют загородную недвижимость? Охотно дает ипотеку Сбербанк, Россельхозбанк, Российский капитал, Транскапитал банк.

Ипотека на коммерческую недвижимость

Физическое лицо может в ипотеку приобрести коммерческие объекты, т.е. нежилые помещения. Важно понимать, что это не заводы и фабрики, а небольшие магазины и офисы.  Потому что промышленные здания розничные банки не кредитуют.

Как правило, первоначальный взнос здесь начинается от 30%. Банк тщательно изучает все возможные «предпринимательские риски».

Кредитуют коммерческую недвижимость банки: Абсолют, Транскапитал банк, Ак Барс банк.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.