Выбор участка для строительства дома

Участок под жилищную застройку

По каким критериям выбирать и оценивать участок для будущего строительства дома. Анализ участка по публичной кадастровой карте. Первый эскиз дома и Генплан. Зонирование участка.

Цель строительства

Когда мы выбираем участок , то должны четко осознавать – какова цель строительства дома. Т.е. какую задачу должен решить дом:

  1. Строительство дома на продажу. Качественный проект дома в соответствии с нормами приведет к тому, что цена постройки будет дороже на 10-15%. А те, кто строит на продажу, выбирает материалы подешевле, строит дом попроще. Главное, чтобы он выглядел, как конфетка, а дальше хоть трава не расти.

Желательно покупать участок, который имеет ценность на рынке изначально. Т.е. это не дешевый участок в труднодоступном месте. Нет, чаще всего дома на продажу строят недалеко от города с удобными подъездными путями, в коттеджных городках, где уже есть все коммуникации, инфраструктура (садики, больницы, магазины).

Часто люди начинают строить дом на продажу, выбирая дешевый участок, который не имеет своей коммерческой ценности, вкладывают туда 2-3 миллиона, а продать смогут лишь за полтора.

  1. Дом для сдачи в аренду. Должны быть максимально удобные подъездные пути, чтобы человек мог добраться в этот дом не только на личном авто, но и на общественном транспорте.

Либо это сдача в аренду людям, которые хотят спокойствия. Им однозначно не подойдут участки в дачных кооперативах.

Если дом сдается для летнего отдыха, это, как правило, далеко от города, с хорошей природой, с водоемом. Если это сдача для тех, кто работает на дому — расположение  поближе к городу.

  1. Дом для постоянного проживания. Нужно учитывать, если расстояние от дома до работы боле 30 км, уже неудобно каждый день туда-сюда мотаться. Если человек работает на дому (фрилансер, через интернет, рисует картины и другое творчество), то здесь расстояние может быть и 50 км до города.
  2. Дом для сезонного проживания. Здесь либо выезжает старшее поколение на отдых с внуками, либо семья на выходные. Актуальны красивые виды, чистая природа, лес, водоем рядом.

Образ жизни семьи

На критерии выбора участка под постройку влияет и образ жизни семьи.

  • Удаленность от работы. Не более 30 км, если ездите на работу каждый день.
  • Наличие поблизости детских учреждений (садик, школа, поликлиника), больницы, церкви, магазины.
  • Безопасность (службы охраны, полиция). Имеет ли данный участок адрес, по которому может выехать полиция? Можно ли заключить договор на охрану дома? Дачные кооперативы этим похвастаться не могут: нет адреса, зимой не чистятся дороги, не может проехать скорая или пожарные.
  • Соседи и их образ жизни. Лучше отдать предпочтение коттеджным городкам, где живет средний класс (топ-менеджеры, предприниматели, бизнесмены). Они понимают, что такое дисциплина, что нельзя шуметь по ночам.
  • Ваша общительность и коммуникабельность. Насколько вы готовы общаться с соседями?

Критерии выбора участка

Рассмотрим основные критерии выбора участка, и как это будет влиять на стоимость последующего строительства дома.

  1. Цена участка. Хорошие участки дешево стоить не могут.
  2. Удаленность от места работы. Это дополнительные затраты на дорогу + время на дорогу и пробки.
  3. Инфраструктура. Детский сад, школа, больница, церковь, магазины, развлечения.
  4. Доступность общественного транспорта. До скольки и как часто ходит транспорт.
  5. Община. Друзья и родственники рядом живут, соседи, единомышленники. Можно строить дома на соседних участках или на одном участке. Это значительно удешевляет стоимость стройки и есть, на кого опереться в трудной ситуации.
  6. Рельеф. Сильно влияет на стоимость строительства. Если у вас есть перепад участка метр – полтора, цена строительства возрастет. Есть вариант строить дом по рельефу.
  7. Грунты – основание для дома и сада. Если есть на выбор 2 участка: песок и суглинок, я выберу суглинок, т.к. на песке ничего не растет. На песке придется вынимать грунт, завозить более плодородный, и если вы хотите вокруг дома большой сад, это повлечет большие затраты.
Недобросовестные  застройщики выкупают плохую болотистую местность, делят ее на участки и начинают продавать под строительство дома. Торф не является хорошим надежным основанием.

Сколько будет стоять ваш дом, столько времени он будет давать усадку. Поэтому если не была сделана «выторфовка», т.е. застройщик не убрал торф, а намыл сверху песок, здесь однозначно будет усадка. И если вы планируете строить на сваях, их нужно ставить гораздо больше.

  1. Эрозия грунтов. Эрозия – это когда по склону бежит вода и вымывает грунт, т.е. образуются овраги. Справиться с этим возможно, только террасируя участок, расположенный выше вашего, делая поверхностный водоотвод, дренаж. Всё это дополнительные затраты.
  2. Деревья на участке. Вырубку больших деревьев, возможно, придется согласовывать с надзорными органами или платить налог за вырубку.
  3. Уровень грунтовых вод. Если у вас уровень грунтовых вод достаточно высоко, это удорожает стоимость фундамента. Но вы не сможете заранее узнать, насколько у вас хороший грунт, пока не сделаете геологию. А геологию можно сделать после того, как вы сделаете хотя бы эскиз дома и посадите его на участок.

Можно заказать бурение скважины. Рабочие могут сказать, на каких глубинах какие грунтовые слои они прошли. При копке колодцев также можно увидеть, какие там грунты: песок, суглинок. Но характеристику грунта могут дать только в лаборатории.

Высокий уровень грунтовых вод может создать вам проблемы при устройстве септика, при прокладке коммуникаций, технологии разведения фундамента. Если это сезонные колебания, например, летом вода уходит, можно всё организовать в летний период.

  1. Качество питьевой воды. Иначе придется потратиться на хорошую очистную систему (от 100.000р.)
  2. Наличие построек на покупаемом участке. Прибавляем сюда расходы по сносу постройки или ее реконструкции. Реконструировать дом выгодно, если он кирпичный и двухэтажный, когда это экономически целесообразно (усиление фундамента, устройство санации для защиты от сырости). Поэтому если на приобретаемом участке есть какой-то деревянный дом, он не имеет никакой ценности, тем более если он одноэтажный. Современные технологии строительства позволяют построить более качественно за меньшие деньги, чем это строилось раньше.
  3. Наличие построек на соседних участках. Здесь у вас будет ограниченно пространство для строительства дома. По пожарным нормам расстояние между домами должно быть не менее 3 метров.
  4. Стоимость коммуникаций. Проведено ли электричество на участок? Если рядом стоит электрический столб, еще не факт, что вы к нему подключитесь. Сеть может быть перегружена, и вам придется тянуть новую линию электропередач за свой счет. Наличие централизованной канализации, водопровода, газа.
  1. Альтернативные источники энергии. С каждым годом это становится экономически более выгодным. Если вы планируете разместить солнечную батарею на крыше, значит, скат крыши должен быть ориентирован на юг, на участке не должно быть крупных деревьев, которые будут затенять.
  2. Водоем. Наличие водоема влияет на зону строительства. Как правило, от 50 метров в зависимости от протяженности реки.
  3. Экология. Загородные свалки и могильники рядом, промышленное производство, заводы, шахты.

Как искать участок для строительства дома?

Сбор информации об участке можно проводить через поиск на сайтах недвижимости (Авито, Яндекс недвижимость, Юла), общение с местными жителями, местные газеты объявлений.

Далее проводим анализ участка по публичной кадастровой карте.

Публичная кадастровая карта

Просто звоним собственнику, просим дать кадастровый номер участка и смотрим на карте. И по этой карте, как правило, отсекается большая часть рассматриваемых участков: плохая ориентация, маленький зажатый участок, плохая доступность.

После выбора участка обязателен выезд на место. Сделайте обмеры участка: размеры (лазерная рулетка), расстояние до построек и соседних зданий, перепад высот, глубина скважины или колодца, грунт, ширина дороги, расстояние до коммуникаций, если они там есть.

Определите наличие или возможность подключения электричества, газа, воды, канализации, отвод осадков (актуально, если участок находится на склоне). Пообщайтесь с соседями, осмотрите участок  и проведите оценку по критериям (выше в статье).

Первый эскиз, Генплан

Не стремитесь сразу чертить план участка и не думайте, что у вас с первого раза все получится. У вас есть несколько вариантов, прикиньте, каким будет дом на участке. Если участок узкий, то дом минимум 1,5-2 этажа. Если участок большой, и вы хотите дом одноэтажный, его можно выгодно расположить с учетом всех минимальных расстояний (см. ниже).

Основные требования по Генплану. Здесь нужно помнить, что кроме основных норм и требований, у каждого коттеджного городка может быть свой устав и дополнительные ограничения по установке зданий на вашем участке, посадке деревьев по высоте забора и т.д.

Расстояния между объектами на участке

  • Расстояние до построек. Ориентируемся на пожарные нормы. Расстояние между домами 6 метров, но расстояние может зависеть от того, какой огнестойкости у нас дом.
  • Расстояние до коммуникаций.
  • Красная линия – за которую мы не имеем права заступать и ничего строить. Обычно идет вдоль дороги.
  • Доступность к соседнему участку.
  • Ширина дороги.
  • Расстояние до водоема. Зависит от класса водоема. Если ручей – минимум 25 метров, река областного значения – более 25 метров. Это та зона, где никто не имеет права ставить ни заборы, ни какие-то другие сооружения.

Вот пожарные нормы расположения построек для России:

Пожарные нормы в России

Вот пожарные нормы для Украины:

Пожарные нормы для Украины

И нормы по степени огнестойкости сооружений:

Огнестойкость сооружений - пожарные нормы

Если вы знаете, что нужно менять расстояние между постройками, это однозначно повлияет на выбор технологии и материалов строительства дома. Т.е. если вы не можете дать 15 метров до соседа, то деревянный каркас вы уже не построите; если 8 метров – это только каменный дом с пожаробезопасным фасадом.

Зонирование участка

  • Ориентация дома по сторонам света. Если дом строится в северной части страны, наша задача – нагреть дом и сэкономить на отоплении. Если на юге, наоборот, нужно спасаться от перегрева дома (меньшее количество окон на южной и западной стороне).

В первом случае кухня, как правило, на север или северо-восток (на западе жаркое солнце). Спальня – восток или юго-восток. Гостиная – запад и юго-запад (обычно вечером там гости собираются). Лестницы, кладовки – север (это нежилая зона, меньше топить). Терраса – восток, чтобы в летний период было прохладно, и тенек после обеда.

  • Роза ветров. На ту сторону, откуда дует ветер, лучше поместить декоративные ограждения, посадить деревья и другие растения, чтобы уменьшить влияние на террасу ветра, пыли.

Если вы строите максимально открытые помещения, старайтесь располагать их не со стороны ветра, а с противоположной.

  • Зона отдыха. Где лучше расположить террасу, беседку, барбекю (лучше подальше от дома). Если часто принимаете гостей, то зону барбекю располагайте поближе к дому (не так далеко таскать посуду), но минимум 3 метра, иначе это лишний шум в доме, запах от шашлыка и т.д.
  • Въездная группа. Обязательно предусмотреть место для стоянки (желательно 2 машины) + 1-2 места для гостевого авто. Планируйте ворота (распашные, откатные – должно быть место, куда ворота будут отъезжать). По возможности предусмотрите место для разворота на участке либо на проезжей части, если участок маленький.
  • Сад, огород, парк – где расположить.
  • Хозяйственная зона (сарай, амбар, теплица). Хорошо отнести ее в сторону от жилой зоны. Или можно засадить живой стеной из растений, чтобы скрыть беспорядок (можжевельник, туя, ирга, плодовые деревья).
  • Игровая зона. Предусмотрите для своих детей или внуков. Это могут быть качели, гамаки, песочница.
  • Дендроплан – составляем план, где какое растение посадим на участке.

Экспликация помещений

Экспликация помещений – это перечень тех помещений, которые вы хотите в своем доме. В таблице ниже указана минимальная площадь и высота, чтобы это было комфортно для проживания.

Площадь помещений

Например, спальня для 1 человека. Площадь минимум 10м2, в ней можно разместить кровать, шкаф, рабочий стол. Спальня на двоих уже минимум 12 квадратов, и рекомендуемая высота помещения – минимум 2,5 метра (в комнате должна быть циркуляция воздуха)

Кабинет — 10 квадратов. Это кресло, диванчик, рабочий стол.

Гостиная – минимум 15 метров. Место для отдыха.

Кухня – минимум 8 м2, это место, где вы только готовите, и высота потолков 2,7 метров (низкие потолки «давят» на человека).

Кухня-столовая (кухня-гостиная), где вы готовите, обедаете и принимаете гостей – минимум 18 м2.

Игровая – это там, где ребенок может находиться, играть, минимум 12 квадратов. Минимальная высота 2,7 метра, т.к. нужно поставить шведскую стенку.

Гардероб и постирочная – 6 квадратов и низкий потолок.

Котельная – 3 квадрата и высота 2,5 метра. Если вы захотите поставить сюда дополнительный насос, фильтра – эта площадь увеличится.

Совмещенный санузел — минимум 3 квадратных метра.

Тамбур очень желателен, особенно в местности с холодным климатом.

Прежде, чем проектировать дом, надо рассчитать свои силы на строительство. Понятно, что наша «хотелка» превосходит бюджет в несколько раз. Поэтому адекватно подходите к зонированию, если вы ограничены в финансах.

Что увеличивает/уменьшает стоимость дома

  • Увеличение квадратных метров ведет к удорожанию строительства. С ограниченными финансами нужно придерживаться того минимума по площади помещений, о котором писали выше. Стоимость 1 кв. метра – от 18.000 р.
  • Увеличение высоты (этаж, мансарда). Нормальная высота этажа – 3 метра. Высота этажа считается от уровня пола первого этажа до уровня пола второго этажа. Общая толщина перекрытий около 30 см, поэтому получаем высоту помещения 2,7 метра.
  • Второй свет. Это элемент удорожания и больших энергетических затрат на содержание дома. Когда у вас второй свет, рекомендую использовать теплые полы, чтобы максимально держать температуру в нижней зоне дома, потому что если вы поставите радиатор, он будет гнать теплый воздух вверх.
  • Ориентация по сторонам света. Нужно различать дом для постоянного и временного проживания. Для дачного (сезонного) домика актуально охлаждение, т.к. проживание только летом и осенью. Окна на север – дом не должен получить избыток тепла, иначе придется устанавливать кондиционер, а это расходы + электроэнергия. Т.е. это влияет не на стоимость строительства, а на стоимость эксплуатации дома. Для России, Украины и Баларуси в домах постоянного проживания актуально расположение окон максимально на южную сторону, а с северной стороны – глухая утепленная стена.
  • Этажность дома. Если взять стоимость типового 1-этажного дома за 100%, то дом с мансардой будет стоить 115-120%, а 2-этажный+мансарда – 200%.
  • Форма дома. С точки зрения энергосбережения мы должны стремиться к форме дома – квадрат/круг. Если дом «Г-образной формы», то рядом отлично получаются террасы. Но если у вас отдельная комната в этом доме обдувается с трех сторон – это повлечет удорожание отопления. Как вариант, установите дополнительное утепление, качественный двойной или тройной стеклопакет.
  • Декоративные элементы – для создания уникального образа дома. Любые архитектурные элементы удорожают строительство. Та же башенка потребует более сложную кровлю, повышение трудоемкости. Но в то же время они добавляют чувство шарма, уюта.

Вы должны понимать, что чем проще форма дома, тем дороже должны быть материалы. Тогда это будет стильно. Но когда простая форма и отделана дешевыми материалами, которые через год-два не имеют эстетического вида – это «технологический урод».

  • Реконструкция дома. Будем ли мы достраивать, перестраивать что-то в доме уже потом, после постройки. Если вы, например, хотите какие-то технические помещения (спортзал, мастерскую, бассейн), стоит подумать об этом заранее.

Ответы на часто задаваемые вопросы

  1. Как организовать воду на стройке? Что удобнее выбрать: скважину или колодец? Если стройка небольшая, то колодец, имеющий приток полкуба в сутки, справится. Но если стройка потребует достаточно большого объема воды, делайте сразу скважину. Скважина поможет понять, какие у вас грунты; 2) на какой глубине уровень грунтовых вод; 3) во время строительства вы промоете скважину, и уже когда въедете в дом, получите более качественную воду. Единственно не надо сразу покупать хороший насос, лучше купите попроще + на стройку не надо много воды (до 2 кубов воды в час).
  2. Как снять высоты на участке без геодезиста? Сделать это сложно. Лучше использовать лазерный нивелир (с ним работать гораздо проще) – возьмите в аренду. Ставите на треногу, а дальше рулеткой или линейкой измеряете высоты участка. Если берете лазерный нивелир в аренду, обязательно берите с приемником, т.к. днем луч не видно. Либо возьмите в аренду обычный нивелир (получите минимальный инструктаж, как им пользоваться). Вам не нужна высокая точность на этом этапе. Вам надо понять, какой примерно перепад на участке — полметра или полтора метра. В крайнем случае, используйте водяной уровень (можно шланги) и в несколько приемов измерьте ключевые точки на участке.
  3. Как определить рельеф на участке? Сделайте обмеры участка нивелиром либо уровнем.
  4. Можно ли определить мощность скважины по тому, сколько воды она будет давать? Кто занимается бурением скважин, у них есть карты регионов, где отмечено, какие слои на какой глубине расположены. И теоретически они еще до бурения скважины могут прикинуть, какая кубатура будет. Но вы можете увеличить кубатуру притока вода за счет увеличения земляных фильтров.
  5. Кто и как проверяет нормативное расстояние до объектов? Измерить расстояние можете вы сами при помощи рулетки. Также этой информацией владеют архитекторы, кто занимается проектированием. Кроме того, обязательно на место выезжает инспектор, который лично обмеряет все расстояния и формирует «паспорт» застройки. В любом случае, при сдаче дома в эксплуатацию, на место будет выезжать БТИ.
  6. Есть ли смысл ставить забор по периметру участка до начала строительства дома? Я бы не рекомендовал. Потому что при строительстве дома достаточно много земляных работ. Можно закрыть 3 неосновные стороны, но центральный забор (сторона заезда), который делается более капитально, однозначно оставляем, когда на стройке уже не будет тяжелой техники.
  7. Основные минусы угловых участков? В основном, это шум и пыль от дороги. Удобство здесь в том, что можно организовать заезды с разных сторон, т.е. больше вариантов по планировке дома.
  8. Как насчет высадки кустов и деревьев возле дома? Смотря какие деревья. Есть деревья со стержневой корневой системой, есть с мочковидной (в ширину). Если это крупные деревья, желательно отступить 4-5 метров от дома; деревья с небольшой корневой системой (фруктовые) – отступаем 1,5-2 метра от дома. Куста можно садить на расстоянии метр-полтора от дома, фундамент они не повредят. Главное предусмотреть отводку от воды, чтобы обильный полив деревьев не привел к замачиванию фундамента.
  9. Зона залегания подземных коммуникаций запрещает строительство только сооружений, как насчет забора или бетонированной дорожки? Возле коммуникаций есть охранная зона, в которой вы не имеете права ничего строить. Если вы строите забор, то должны его строить так, чтобы службы могли под ним подкопать, а ваш забор не развалился. Иногда эта проблема возникает при очень плотной застройке. Можно использовать балку, перекинутую через коммуникации, но делать это после согласования.
  10. Нужно ли присматривать место для альтернативной скважины, если первая засорится? Действительно, есть такая проблема: если скважиной для воды долго не пользоваться, то она заиливается, или неправильно был подобран фильтр, в результате скважина быстро засоряется. Используйте разные методики чистки скважины (вода под давлением). Если это не помогло, то бурится другая скважина. Однако время эксплуатации скважины составляет 15-20 лет.
  11. В какое время года лучше искать участок, чтобы по максимуму увидеть все его плюсы и минусы? Зимой проверить участок сложно, зато дешево по цене, но с наступлением весны все участки дорожают. Самый оптимальный вариант покупки – поздней осенью, когда люди готовы сбросить цену перед зимой, плюс вы можете увидеть рельеф.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.