Безопасная ипотека

Ипотека

Ипотека — это инструмент для взаимодействия продавца и покупателя. Продавец всегда хочет продать недвижимость подороже, покупатель — найти подешевле. И чтобы найти какой-то баланс между ними, у покупателя часто не хватает денег, и используется либо рассрочка, либо ипотека.

Как безопасно передать деньги от покупателя продавцу? Существует 2 безопасных способа: банковская ячейка и аккредитив.

Передача денег: банковская ячейка

Поскольку регистрация сделки по недвижимости занимает до двух недель (неделя при ипотеке), деньги покупатель передает в банковскую ячейку (ячейка арендуется на срок в 2 раза больший регистрации сделки, т.е. на месяц). Если сделка прошла успешно, то деньги забирает продавец. Если что-то пошло не так, то последние 3 дня аренды ячейки деньги может забрать покупатель.

Как происходит передача денег в ячейку? Подписывается договор с банком об аренде ячейки, выдается 2 ключа. В этом договоре достаточно конкретно расписываются условия выемки содержимого ячейки. При этом регистрация договора в рег. палате является условием выемки денег продавцом. Если продавец приходит в банк с ключом, с паспортом и с отметкой, что договор зарегистрирован, он может открыть ячейку и забрать деньги. Если в течение срока аренды ячейки он не приходит, то в последние 3 дня приходит покупатель и забирает обратно свои деньги.

Бывает ситуации, когда продается 1 квартира, но арендуются 2 банковские ячейки. В одну ячейку закладываются деньги, в другую — расписки. Т.е. здесь условия симметричной выемки, только разные люди их вынимают: расписку получает покупатель, деньги получает продавец.

Если в сделке участвует несколько квартир, ячеек может быть  больше. Такие сложные схемы рекомендую проводить строго под надзором специалистов.

Передача денег: аккредитив

Аккредитив действует по аналогии с арендой банковской ячейки, только по безналичному расчету. Открывается безотзывный аккредитив, третий нейтральный аккредитивный счет, на который переводятся деньги. Которые получит продавец, если предоставит документы в установленный срок. Если не предоставит, деньги вернутся к покупателю.

Схема «Сначала деньги, потом регистрация» — это опасный вариант сделки.

Валюта платежа

Законодательно это могут быть только рубли. Если собственники квартир хотят получить наличную валюту, они это оговаривают на этапе аванса, но в договоре прописывают рубли. Здесь ведутся достаточно сложные переговоры, участники сделки оговаривают курс на конкретный день. В итоге: цена квартиры в рублях, а расчеты в евро/долларах.

Если расчеты происходят в криптовалюте. Любая сделка регистрируется в рег. палате, всегда известен и покупатель, и продавец., поэтому им шифроваться криптовалютой смысла особого нет.

Аванс или задаток?

Всегда вносим аванс, а не задаток! Почему? Потому что, когда покупатель получил одобрение ипотеки, одобрение не является 100% гарантией, что он получит деньги. Могут не одобрить объект, не дать медицинскую страховку. Поэтому всегда используйте возвратный аванс в случае ипотечных денег, чтобы не потерять его.

Никогда не связывайтесь с региональной ипотекой, чтобы избежать ненужных перелетов из одного региона в другой, пересылок документов, задержки по времени и т.д. Если вы имеет одобрение от банка в своем городе и хотите купить квартиру в другом городе, где есть этот же банк, то по правилам вам нужно отказаться от первого одобрения ипотеки (ликвидировать его), и только после этого открывать вторую ипотеку. Иначе вы не пройдете проверку СБ банка, вам скажут, что вы пытаетесь одновременно одобрить 2 кредита.

Рассрочка

Сейчас рынок недвижимости в России в стагнации, поэтому рассрочка часто имеет место быть.

Первый шаг. Внимательно читаем договор. В большинстве случаем там будет еще небольшая наценка за рассрочку. Но часто удается договориться о рассрочке без процентов, что выгодно.

Надо понимать, что рассрочку не дают на всю сумму. Здесь, как и с ипотекой, существует первоначальный взнос. Если сейчас ипотечный кредит от Сбербанка первоначальный взнос доходит до 15%, то по рассрочке первоначальный взнос начинается от 70%. Застройщик при этом ничем не рискует, он всегда может продать квартиру за 30% от ее стоимости, компенсировав все свои убытки, в случае, если вы перестали платить по рассрочке.

Как только вы оформляете рассрочку на вторичку, в рег. палате регистрируется ваше право собственности на этот еще не до конца оплаченный объект недвижимости. И тут же накладывается обременение «ипотека в силу закона». До тех пор, пока вы не внесете полную стоимость, это обременение на недвижимости будет висеть. А это значит, что вы не сможете ее перепродать без согласия того, кто вам выдл эту рассрочку.

Что касается рассрочки на строящееся жилье. Здесь все гораздо сложнее. Если вы внесли неполную стоимость жилья, и эта квартира строится в доме по ФЗ-214, здесь все прозрачно. А если это серая схема? А если в договоре указана неполная стоимость? В итоге получаем клубок серых схем, в которых «черт ногу сломит».

Если идете на рассрочку, она должна быть прозрачная. Иначе рискуете остаться и без денег, и без квартиры.

 

Многие спрашивают, как взять ипотеку без официального трудоустройства с серой зарплатой? Обратитесь к ипотечному брокеру за помощью — это его задача. Цена вопроса от 20 до 70 тысяч рублей. Но возникает вопрос: как вы собираетесь погашать ипотечный займ, если нигде не работаете?

Чек лист по ипотеке

Субсидии

Если по военным субсидиям все понятно и прозрачно, то по материнскому капиталу есть некоторые нюансы. Если рядовой продавец квартиры никогда не имел дела с материнским капиталом, у него будет много вопросов. В принципе, все это решается в ходе переговоров.

Реально технология использования мат. капитала занимает 2 месяца, т.е. раньше этого времени продавец денег не получит. Поэтому если вы хотите часть квартиры закрыть мат. капиталом, доходчиво объясните продавцу, что это такое, и как пенсионный фонд будет эти деньги ему перечислять.

Если мат. капитал используется через банк в рамках ипотечного кредита, то здесь схема отработана. В большинстве случаем вам предложат взять 2 ипотечных кредита: один обычный на сумму без мат. капитала, второй — на сумму мат. капитала. Как только банк получит эти деньги из пенсионного фонда (2-3 месяца), он закроет ваш второй кредит.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.