Рынок аренды жилья в России

Аренда жилья

Необходимые документы на сделке найма и аренды жилья. Виды договором имущественного найма. Налогообложение и криминал на рынке недвижимости. Защита от развала сделки по аренде.

Документы на сделке

Чем отличается наем (найм) от аренды квартиры? Правоотношения найма возникают при наличии одновременно двух условий: помещение жилое (ст. 16 жилищного кодекса), съемщиком квартиры является физ. лицо. Во всех остальных случаях — это аренда жилья.

Если сдаются апартаменты (нежилое помещение), будет заключен договор аренды.

Редкий случай, когда сдается комната в коммуналке, но оформлена она не как «комната №1», а как 1/3 доля в праве. В этом случае тоже будет договор аренды.

Если помещение снимает ИП или юридическое лицо — это будет всегда договором аренды.

Договоры

При совершении сделок с арендой и наймом используются следующие договоры (статистика по Московскому региону):

  • Договор краткосрочного имущественного найма до 11 месяцев или 364 дня (55% от числа всех договоров). Цена может быть указана помесячно или за весь период. В случае заключения договора на больший срок, у жильцов появляются доп. права: право продления договора, право вселения дополнительных жильцов, своих родственников (ст. 683 ч.2 ГК РФ). Коммерческий наем относится к муниципальным правоотношениям, где помещение сдает город; имущественный наем — когда сдает частное физ. лицо. Такой договор имеет право заключить только собственник.
    Внимание!
    Если подписи собственника нет либо хозяин расписался за хозяйку, то такой договор ничтожен — не имеет  юридической силы с момента его заключения. Тот собственник, кто не поставил свою подпись под договором найма, может явиться на квартиру и на вполне законных основаниях  выгнать оттуда жильцов.
  • Договор имущественного найма на 1-5 лет (10%). Максимальный срок действия договора — 5 лет (оговорено в ГК РФ). Такой договор заключают по жилью премиум класса, иностранцы. Договор подлежит гос. регистрации.
  • Договор поднайма муниципальной квартиры (15% всех договоров). Наймодатель (муниципалитет, департамент имущества г. Москвы) сдает квартиру нанимателю (хозяину), который сдает ее поднанимателю — жильцам. Такой договор подлежит согласованию с наймодателем, т.е. муниципалитетом. Чтобы избежать согласования, заключается договор вселения временных жильцов.
  • Договор вселения временных жильцов (ст. 680 ГК РФ) — заключается только на полгода, с правом продления. Если вы сдаете индивидуальную квартиру, нигде в законе не сказано, что договор вселения временных жильцов должен письменно согласовываться с муниципалитетом (наймодателем).
    Лайфхак
    Если наймодатель вдруг обнаружит, что вы сдаете муниципальную квартиру жильцам, можно заявить, что ранее вы устно согласовали этот момент.
  • Договор безвозмездного пользования (35%) — подразумевает пользование квартирой бесплатно. Такой договор выгоден хозяину, т.к. налоги платить не нужно. Договор не подлежит гос. регистрации. Здесь есть опасность, что жилец заявит: «Я не буду платить, выселяйте меня через суд».  На помощь приходит следующий вид договора.
  • Договор безвозмездного пользования бессрочно  — прописаться по такому договору проблематично без согласия хозяина. В соответствии со ст. 699 ГК РФ, хозяин имеет право расторгнуть этот договор с уведомлением жильца за 3, 7,10  дней.
    Лайхак
    Хозяин в одностороннем порядке может повысить ежемесячную плату за квартиру. Жильцы не согласны? Вот вам уведомление — у вас 3 дня на освобождение жилплощади.
  • Договор доверительного управления (5%). Чаще всего это дистанционный съем квартиры, когда хозяин проживает за границей. Договор подлежит гос. регистрации с момента го заключения.

Документооборот

Документы на сделке - аренда жилья

Галочки в таблице выше показывают, кому составляется экземпляр документа.

  1. Договор займа заключается в двух экземплярах. Его получает собственник и наниматель. Агенту копия не дается.
  2. Акт передачи имущества — те же люди.
  3. Фотокопия договора найма и Акта передачи имущества — делает агент собственника.
  4. Договор риэлторской услуги — составляется 4 экземпляра по одному каждой из сторон.
  5. Договор поручения за деньги — составляется в одном экземпляре. Идея в том, крупные компании фискальные органы периодически проверяют. Т.е. под видом нанимателя приходит сотрудник органов, отдает наличные, и как только у него принимают сумму без чека, он тут же составляет протокол. А если агентство пытается еще и откупиться — они попали на большие неприятности. Чтобы этого не было, агентство придумало такой договор: Договор поручения на деньги Агенты не ходят с кассовыми аппаратами для приема денег. Чтобы проверяющие органы не смогли поймать за незаконный прием наличных, придумана простая форма договора поручения. Составляется в 1 экземпляре, остается у агента. По сути, договор прикрывает агентство.
  6. Копии паспортов и свидетельства о рождении детей, вписанных в договор — у собственника.
  7. Расписка оплаты за первый месяц — 1 экземпляр, получает наниматель.
  8. Расписка за обеспечительный платеж — у нанимателя.
  9. Договор поручения за деньги — в одном экземпляре, остается у агента собственника.
  10. Расписка контрагента за деньги (часть комиссии) — 1 экземпляр  у агента собственника. В любой риэлторской компании есть правила документооборота и правила работы с деньгами, т.е. просто так отдать агенту половину комиссии без расписки — это произвол. Поэтому для того, чтобы агент, который получил всю комиссию, но должен отдать половину агенту другой стороны, имел основание для своего руководителя отчитаться, куда делась половина денег, он берет расписку с противоположной стороны со своего партнера контрагента.

Режимы налогообложения граждан

По Москве налоги в среднем платят 10-15% хозяев квартир, практически 90% — налоговые нелегалы.

НДФЛ 13% (для нерезидентов — 30%)- самый невыгодный режим, для ленивых.  Как оптимизировать?

  1. Регистрация собственника как ИП и работа на УПН (упрощенная система налогообложения) с оплатой 6% от дохода. Основные минусы: налоги соц.страх и пенсионка; нужно побегать по налоговым для открытия ИП; сдавать квартальные отчеты; нельзя продавать в ближайшем будущем, т.к. у собственника слетают все налоговые льготы и вычеты при продаже.
  2. Получение патента (ст. 346.25.1 НК РФ). Патент подразумевает регистрацию как ИП и уплату налогов. Заранее посмотрите ставки, выгодно ли вам приобретать патент.
  3. Уплата налогов через налогового агента. Т.е. если вы сдаете квартиру юридическому лицу (резиденту РФ), это юр. лицо выполняет за вас роль налогового агента, т.е. само снимает с вас 13% и перечисляет в бюджет. Чтобы получать нужную вам сумму на карточку, просто увеличиваем ставку аренды на 13%.
Большинство собственников уклоняются от уплаты налогов. Чтобы не платить налоги, заключаем договор безвозмездного пользования бессрочно.

Криминал на рынке аренды

Криминал на рынке аренды жилья

Аферу на рынке жилья легко организовать. И даже если преступную схему удастся раскрыть, мошеннику в большинстве случаем ничего не будет.

Схема 1. Сдача квартиры по поддельным документам. Проверяем оригиналы документов по сделке. Копии документов легко подделать, исключить одного из собственников или вообще муниципальная квартира сдается как квартира в собственности. Нет оригинала — нет денег. Если вы собственник и предъявляете оригиналы документов, знайте, что никакого ксерокопирования документов быть не может.

Схема 2. Незаконная продажа вашей квартиры. Изготовляются поддельные документы и по ним происходит продажа квартиры. Никому не давайте фотографировать или делать копии ваших правоустанавливающих документов.

Схема 3. Многократная сдача. Одну квартиру сдают нескольким жильцам. Со всех берут предоплату и залог и пропадают. Обычно мошенник заключает договор, передает ключи от квартиры, но сообщает, что заселиться можно только на след. неделе (пока съедет текущий жилец).

Имейте ввиду, отсрочка заселения — это очень нехороший признак.

Схема 4. Кража обстановки в квартире. Мошенник выбирает квартиры класса люкс, снимает на 1 месяц и выносит технику, мебель из квартиры. Либо требует хозяев завести новую мебель и технику как условие сдачи жилья на долгий срок.

Схема 5. УФМС, участковый. Если сдаете квартиру нелегальным эмигрантам, могут возникнуть сложности с миграционной службой (как минимум, административный штраф, как максимум — расходы за депортацию этих граждан на родину). Участковый, обнаружив, нелегалов на квартире, вымогает деньги  «на канцтовары». Сумма небольшая 2000-5000р.

Распространенная проблема — неадекватные соседи, общественники. Если жильцы шумят в квартире, соседи вызывают полицию. По ст. 25 Конституции РФ, жилище гражданина неприкосновенно, т.е. сотрудники полиции не имеют право без должных оснований взламывать дверь в квартиру. Но если соседи по телефону сообщат, что в вашей квартире живут преступники, наряд полиции может выломать двери. В иных случаях вламываться в квартиру они не имеют права.

Проинструктируйте своих жильцов, если кто-то ломится или стучит в дверь, не открывать дверь, даже если это полиция. Нарушение миграционного законодательства не является основанием взламывания квартиры.

Защита от развала сделки

Остановимся на трех основных рисках, которые подстерегают агентов по недвижимости, и на способах защиты.

Защита от развала сделки контрагентом. Чаще всего контрагенты разваливают сделки по незнанию и неумению. Какие есть риски и защита:

  • Контрагент уводит квартиру: у вас была квартира, которую вы показывали клиенту с контрагентом, контрагент потом вернулся, договорился с собственником и начал потом сам водить на эту квартиру. Защита: эксклюзивный договор и ключи.
  • Контрагент привел информтуриста (немотивированного клиента) или своего коллегу агента под видом клиента. Защита: сдвинуть показ жилья, не расслабляться, сначала показывать плохие объекты.
  • Контрагент не платит нашу комиссию. Защита: все проговорить отдельно перед сделкой, лучше записать на диктофон.

Защита от развала сделки хозяином. Какие есть риски и защита:

  • Неадекватный хозяин. Защита: иметь в запасе 2-3 запасных варианта, уходим на следующую квартиру
  • Хозяин сдал без нас. Защита: работать по эксклюзивному договору, потребовать оплатить рекламу, мониторить район (если хозяин пытается сдать самостоятельно).
  • Хозяин передумал сдавать. Защита: работать по эксклюзивному договору, показ нескольких квартир.
  • Хозяин не имеет прав на квартиру. Защита: изучать документы (оригиналы) на просмотре квартиры, показ нескольких квартир.

Снижение риска незавершенных договоров.  Основные риски и защита:

  • Пытаются не заплатить. Защита: начинать оформление со своих документов, постоянно демонстрировать ценность услуги агента.
  • Плохие документы. Защита: правильные привычки.

Вопросы/ответы

  1. Если срок договора год и более, его нужно регистрировать? Да, нужно. Это необходимо делать после 22 июня 2014г., до этого времени это не требовалось.
  2. Как избежать краж при сдаче в аренду? Составляете акт, какое имущество имеется в квартире. Дружите с соседями, если они увидят что-то подозрительное (уносят-заносят вещи), обязательно набрать собственника. Плюс система безопасности подъезда или двора — консьерж, видеокамера.
  3. Как относиться к договору пожизненной ренты? Если рента закрылась, т.е. пожилой человек умер, и получено свежее свидетельство, для аренды и найма ничего страшного — квартира подходит. А если рентополучатель жив, то где он живет. Если он живет в другой квартире, нужно нотариально заверенное его письменное согласие на сдачу.
  4. Сдается квартира в ней 3 собственника — отец и двое несовершеннолетних детей. Нужно ли согласие матери-не собственника для сдачи в аренду? Отец по семейному кодексу является законным представителем своих несовершеннолетних детей, но формально нужно спрашивать их согласия (дети в возрасте 14-18 лет). Если детям до 14 лет — их согласие не требуется.
  5. Дети от 14 до 18 лет должны ставить подписи в договоре аренды?  Формально должны, но обычно это не делается. Т.е. в шапке договора «я, отец ФИО полностью, действующий за себя и своего несовершеннолетнего сына ФИО…» и сын ставит также свою подпись.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.